房地产调研报告前言（汇总12篇）

调研报告可以发现问题和隐患，帮助我们及时采取措施进行改进和风险防范。接下来是一些实用的调研报告范文，希望能够给大家提供一些有效的写作方法和技巧。

房地产调研报告

一:调查研究的目的:。

了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在.

二:调查的方法，资料的来源，方法:。

观察分析法，资料分析法.资料来源:互联网权威网站，报纸，

三:调查研究的主要发现。

1，广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然增加.

资料显示20xx年1-9月份，随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月，全市房地产开发完成投资达192.35亿元，同比增长32.9%，比去年同期增幅提高20.6个百分点，为今年以来的最高增幅(一季为23.7%，上半年为30.5%)，其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元，占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米，同比增长10.2%，增幅上升9.6个百分点.1-9月，全市房地产开发项目新开工面积大幅上升，达670.17万平方米，同比增长39.9%，新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中，住宅为541.79万平方米，同比增长40.8%，增幅比去年同期提高28.7个百分点，新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加，全市1502家房地产开发企业中，新开工面积超5万平方米的企业达40家，同比增加14家，新开工规模达394.21万平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长，使商品房施工进度加快，竣工量增大，带动1-9月交楼面积同比增长50.8%，为223.78万平方米，其中住宅销售(交楼)201.8万平方米，办公楼5.68万平方米，商业营业用房12.95万平方米，其他房屋3.35万平方米.另据统计，广东全省积压商品房已达1200万平方米，而另一方面，全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量，全省当前积压的商品房不但难以减少，还可能进一步增多.

2，广州商品房向外地扩散，大户型和别墅型成为主流.

原番禺市和花都市正式撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元，同比增长32.2%，占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元，同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居十区的第一，二位，完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元，同比增长均为1.2倍，特别是番禺区住宅投资大幅增长，完成投资额为23.41亿元，同比增长1.2倍，占本区房地产开发投资的84.3%，比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计，1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人，约占全市人口总量12%，这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德，又是法律规定.在将来，由于计划生育和人口寿命的提高，每对夫妇很可能要照顾两对老人，而养老园还未成风，因此，新婚夫妇与老人同住极为可能，购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温，"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".

3.各地产商为推销楼盘各出奇招，推广费用庞大.

为推楼，地产商想出各种"概念"作为买点，先后出现"体育概念"，"山水概念"，"生态概念"，"地铁概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨额资金在电视，报章等媒体推销其概念.就20xx年10月10日-10月16日间，由于国庆过后，楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后，开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个，较上周骤降了25%，但广告额也达到859.4万元，其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元，康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二，第三位.这些广告费用中，绝大部分是电视广告，广告传单以及报章杂志的形式.另外，不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车，也是一笔不小的费用.

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4，二手楼市将渐趋活跃.

据经济日报20xx-10-12报道，房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展，还有福利分房的尾班车的开出，相当部分人已经手中有房，甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大，"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.

5，房地产网站繁多，功能，资讯内容相近.

在房地产这个朝阳行业中，网站作为新经济的身影，亦随处可见.据估算，中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪"，"网易"这类门户网站基本都建有地产频道，传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房"，"安家"等的房地产专业网站，则是担当着为消费者提供网上置业指导，追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站，更多的目的在于建立，丰富项目形象，增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多，但真正能为置业者排忧解难，可提供详尽的房地产信息，再售物业信息的专业网站并不多，几乎全是提供以下几条内容:一，二手房租售信息(多为文字描述地址，大小，联系方式，极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修，家具风格文献资料;供楼利息计算.

6.现有房地产网站极具区域性.

现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展.

1.广东房地产将出现买方市场，房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加，积压有所减少，但广东整体商品房积压依然严峻，况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改"末班车"等因素影响，购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐，有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定，地方经济差距正初步减少，而且经济发展重心正向西北转移，广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外，按1500元/平方米计算，全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用，房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至20xx-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.

2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力.

3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段.

4.二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的.

5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新.如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.

五:建议。

房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点:。

1:认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的.

2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.

3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确，用传统超文本格式(html)表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.

地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放.

就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少.

房地产调研报告

在xx新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“xx市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从xx市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响。

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

xx市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、xx市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47、5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

1、常平各个区域分析：

1）常平中元街及中心地段。

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2）西北面区域。

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3）常平南面，常黄公路沿线区域。

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4）常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以xx四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析。

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7、5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考……。

市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

房地产调研报告

现，天津作为大城市，其房地产业早已渐趋成熟。相对地，物业管理服务业也应运而生。物业管理，简单来说，就是人们对物业的管理活动，泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务，包括房地产开发的早期介入和前期管理以及房屋及设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化、道路养护等内容，范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务项目，寓管理于服务之中。

在市场经济体制下，随着生产生活节奏的加快，人们对物质文明和精神文明内涵。

和外延认识的提高与深化，以及物业市场产权交易的频繁，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，人们所需要的物业管理服务项目业将越来越细化。因此，为了更好地了解认识天津市中低档住宅物业管理服务的真实状况，我们选择了天津最具代表性的住宅区——小海地区域的住宅，并对其物业管理服务状况的调查。通过以调查问卷的方式对小海地物业管理服务的基本状况及居民的满意度进行了测评。希望通过这次调查可以大体了解天津市中低档住宅的物业管理服务水平、质量，从中可为相关部门比较客观的需求情况，也能为天津市房地产市场物业管理服务的健康发展提供必要有效的帮助。

（一）研究的理论假设。

“天津小海地房地产物业管理服务状况”的概念界定：房地产物业管理的服务状况能从几个方面调查，从对居民的收费公布中，了解是否有乱收费现象。调查居民对小区物业管理公司最不满意的地方，从中了解天津中低档住宅物业管理公司所存在的不足现象，从中更深入调查天津居民对物业服务公司的要求。

小海地地区的居民楼，玉峰花园、龙博花园、桂山里。

（三）调查时间。

4月9日就现有规划方案专项讨论会。

（四）调查方法。

首先采取调查问卷的方式即“撒网”，在问卷中筛选出较为合理的问卷，进行归纳整理，做成柱状图，找出关注度最高地物业问题即排名第一者，做分析研究，借鉴全国优秀物业的管理经验，提出较为合理的解决方案。

为了更深入的调查小海地地区物业管理服务，本小组特从以下几点进行调查。

1.调查小区的物业管理和服务质量：分别从小区环境、安保、配套设施等方面对业主进行调查，从而分析小区业主对小区物业管理服务的质量和满意度。

2.调查小区的物业管理收费满意程度：项目收费标准、是否出现乱收费现象等的方面对业主进行调查，从而分析小区业主对物业管理的收费满意度和更好的规范小区物业管理费的收取。

（六）资料的收集和分析。

资料主要来源于发放的问卷。本次调查了三个小区，实际发放问卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效问卷80份，有效回收率100%，全部问卷资料由调查员检查核实后进行编码，然后输入计算机基本情况。

分析方法：在问卷中筛选出较为合理的问卷，进行归纳整理，做成柱状图，找出关注度最高地物业问题即排名第一者，做分析研究，借鉴全国优秀物业的管理经验，提出较为合理的解决方案。

（一）问卷结果分析。

（一）调查结果。

无论从哪个年龄段的人来看，卫生环境都是最突出的问题，在走访过程中，我们也亲身体会到小海地地区的卫生环境问题确实很严重，其次安保问题与配套设施问题也不容忽视。但我们的调研主要针对最突出物业问题的分析与解决，因此，以下分析与建议仅针对小海地地区卫生环境问题。

（二）卫生环境问题原因分析。

3.很多住宅属于河西和津南双重管理，导致两方互相推卸责任，最终无人管理的结果。4.与天津市内六区房地产状况相比较，小海地住宅属于中低档住宅，价格相对较低，配套设施相对不够完善，物业水平相对不够成熟。5.缺少居委会及业主委员会的管理。

（三）建议。

1.建立健全业主大会制度，要解决物业管理中存在的难题，应该说，健全业主大会制度是一个突破口。通过业主委员会与物业管理中心协调，并对其工作进行监督。

2.进行先期清理，街道组织社区、洁安序物业对院内的乱搭乱建等进行清理。让居民享受干净的卫生环境的舒适感，进而提高居民对卫生环境的重视。

3.广泛宣传，认真摸排。各社区、各单位要结合实际，利用闭路电视、广播、黑板报、宣传栏、悬挂横幅灵活多样地形式广泛开展宣传活动，各小区社区至少悬挂宣传横幅1条，通过宣传使广大群众明确整治的标准、重点和要求，以营造浓厚地整治氛围。

4.利用大运会的契机，“人人动手，清洁家园，喜迎大运会”以此调高居民“家园主人翁”意识。

5.政府及街道居委会等要进行不定期的卫生环境检查，强化监督，落实奖惩。

6.对物业公司来说标准化管理和操作是确保工作质量长期稳定的基本要求，工作标准是实施标准化管理和操作的前提条件。工作标准的制定一定要有可操作性和可考评性，也就是说：既要使操作人员知道自己应工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人员按照工作标准进行考评来控制工作质量。

每天做到“四个一”：一布置安排，一检查考评，一总结讲评，一交流学习，就可以保证控制过程兼顾结果，并且将管理覆盖到每一天、每一件事，控制到每一个环节，规范到每一个细节，精确到每一项操作，从而达到日日控制，事事控制；在此基础上，通过日常的互动交流学习培训不断地提高主管人员和操作人员的素质，并且通过持之以恒地反复抓，抓反复，抓重点，抓提高，在操作人员、主管人员、业主（住户）共同努力下，就一定能够持续的改进提高住宅小区环境卫生质量，满足业主（住户）的需求和潜在需求。

房地产调研报告

因此，我们必须温故知新，认真总结四年来工作的经验教训，切实找准存在问题的根源，确定出解决问题的可操作性办法，在新的起点上轻装上阵，奋起直追，使工业基地进一步增强经济发展的内在动力，真正成为县域经济发展的重要增长点。

（一）基地定位不明确，综合协调能力薄弱。

1、基地建设，规划必须先行。我县工业基地自xx年下半年开发建设以来，至今没有一个控制性详规，更没有入园企业布局规划，一方面造成企业布局较混乱，大有“拣到蓝子里都是菜”的鱼目混珠现象，另一方面导致农民在已规划但未征用的土地上乱搭乱建，无形增加了基地建设成本。同时，也难以与县城总体规划对接，与县城基础设施做到资源共享。

2、基地工作从开发建设到引进企业、安置企业落户以及跟踪服务，每项工作都必须得到各部门的配合和支持，但由于基地综合协调能力薄弱，加之在部门利益的驱使下，基地工作难以顺利推进，从征用土地开始到开工建设的.每一阶段都举步维艰，各部门都把基地看成是一块饼干，不去想怎么把这块饼干做大，而是都来争着分食，没有争到就处处设障碍，讲条件，使基地工作难以顺利进行。目前，由于种种原因使基地已征用土地均无法开工，造成近20家企业等地建设。

（二）运行管理机制不活，监管乏力。

1、投入回报率不高。现在基地已经投入了大量的土地资源及资金，但由于项目开工多投产少，达标达产的就更少，尤其是像钢构和温室类的项目，业务均在外地，即使开工投产，如果监管不力，税收也在外地，所以产生的回报相对较少。

2、土地利用率低。在基地存在较多的闲置土地，已开发的厂房中基本没有多层厂房，已开工投产的项目，经对照其审批的规划，还有大量厂房未动工建设。目前，基地已建成的企业，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的现象。

3、统计口径混乱、税收征管不到位。基地有一些企业是退城进园或从其它乡镇引进的企业，其税收仍未落入基地，使基地税源存在流失现象。

（三）资金投入困难，基地发展缓慢。

1、基地投入严重不足，基础设施建设严重滞后，导致企业等地落户。

2、基地企业资金短缺，有的企业建好厂房，购置设备后，缺少流动资金，致使企业停工待产。

（四）办事效率低，协调服务难以到位。

1、有些职能部门对于建设工业基地的重要性和紧迫性仍然认识不到位，较强地追求部门利益、个人利益，较多地拘泥于繁琐的程序，导致基地企业建设过程中涉及的用水、用电、办证、办照等审批程序效率低下，成本过高。

2、有的职能部门，特别是条管部门自行进入基地企业检查、处罚的现象经常发生，导致企业不安心生产，有的已搬迁。

（五）队伍素质不高，人力资源缺乏。

1、基地内部工作人员懂业务的较少，特别是规划、建设、测绘人才。

2、掌握一定职业技能的产业工人十分紧张，高级管理人才、专业技术人才更为短缺。

基地发展到现阶段，资金已投入下去，基础设施基本配套，项目引进来了，要真正出效益，出活力，主要在于项目的引进和推进，关键在于对基地和企业的监管。所以下一阶段工作重心必须视项目开发为生命线，把“安商”、“选项”和强化管理放在工作首位，通过“搭建平台，完善政策，搞好服务，强化监管”等措施，使安商选资与项目推进有机地结合起来，走出一条成功的“你助我发展，我助你发财”之路。因此，我们必须在五个方面采取新举措。

房地产行业调研报告

房地产调研报告

近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产开发的蓬勃发展，小城镇房地产开发形式多种多样，其具体表现形态为：一是自主开发。由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。二是委托开发。由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发，建成后交付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。三是联合开发。由一方出土地，另一方出资金，双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身份合伙自建，按协议进行房屋分配。在上述形式中又以联合开发和合伙自建为主要形式。

因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“非典型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。

房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设，也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发（包括合伙自建）。多元化开发带来了税收征管中的一系列问题，最为突出的是无证经营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍，一些房地产开发企业在开发经营房地产过程中，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外，以各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合同应付检查和办理相关证件；假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系，有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证，在开发中再转户，更有甚者在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下，堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房，以达到少缴甚至不缴税费的目的。

小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律意识淡薄，纳税意识偏差，往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普遍存在，具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避税收，给税务部门税收征管带来较大的难度。并且，由于房地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间，税务机关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的，其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人，两者具有利益上的一致性，对于出现的“阴阳合同”，地税机关很难核实，“以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成时间的影响，地税机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。

涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，部门之间协作不强。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本部门利益时，部门之间相互缺乏协调配合，有的甚至互不相让，相互争扯。这样，在房地产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监督，造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换，税务部门往往只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇，对房地产业缺乏综合协调管理，行政管理部门往往各自为政，甚至部分工程项目规划立项手续不全，税务部门从规划、建设等部门也无法取得相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。

税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机关自身的征管力量及征管手段的制约，对小城镇房地产业的税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。从外部环境来看，由于各部门的管理职能分割，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，与税务部门的协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积极性不是很高，地税部门仅仅依靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从内部情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控，无法进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。加之地税机关自身的征管力量薄弱，而开发商流动性大、稳定性差并且多是异地开发，一旦工程完工结算后，既不办理税务登记注销手续，也不办理税款结算手续，立即卷铺盖走人，造成事实上的税收流失。

二、对加强小城镇房地产税收管理的建议。

（二）深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织，建立健全村委会负责制度，乡镇党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量，并对承揽人员和施工队情况进行登记。健全税收联席会制度，定期召开联席会，由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增加了财政收入。

（三）建立基础性的征管制度。1、强化纳税申报制度，实行按项目核算申报，不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时多退少补。2、建立房地产基准价格计税制度，建议政府有权的部门定期公布本地区不同地块房屋的交易基准价格（售房均价），税务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低，有权以交易基准价确定为计税依据。3、建立二手房转让的登记、申报制度，及时掌握监控二手房转让的交易情况4、建立核定征收制度，税务部门在对当地房地产行业利润率和税负进行测算的基础上，根据房地产行业应缴的各种税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以票控税，分次纳税，年度清算，多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下，实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。

（四）针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售环节的部分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施，堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房业主名单、联户建房施工设计图纸进行备案，当地税务所严格审核联户建房的真伪。二是事中监管。施工建设期间，税收管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑成本、建房单价、建房面积等，核对建筑施工单位提供资料的真实性、完整性。三是事后检查结算。工程竣工后，抓住“谁拥有土地使用权，谁就拥有房屋初始权”实质，核对最初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致，据此分不同情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核定，制定成本定额标准下限，并实时根据市场价进行调整最低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守，严禁推诿扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口，，严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。

（五）加大震慑性的查处力度。针对小城镇房地产开发的特点，以具有开发性质的合作建房和自建行为为重点，采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段，积极拓展税务稽查的深度和广度，加大惩处力度，对查出有偷逃税款、久拖不缴的纳税人依法采取税收保全、强制执行等刚性措施，对偷逃税大案、要案严格依照法律程序移送司法机关追究刑事责任。要通过税收刚性惩处手段的积极应用，充分发挥其震慑效应，加大对房地产业的税收约束力度，切实建立小城镇房地产税收“有序征管”工作格局。

房地产市场调研报告

两港一城建设热潮和城市化进程的加快，推动了我区房地产市场的蓬勃发展。目前，房地产业在我区经济发展中发挥着重要作用。房地产行业直接税收入约占总税收的15%，相关税收占总税收的30%；如果加上契税收入，就占36%。随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产业在税收中的支柱作用将更加明显。

最近，中央政府和市政府相继出台了房地产市场调控政策。对于对外部环境敏感的房地产行业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清本地区房地产市场的现状，客观分析政策对房地产走势的影响，进而研究并提出相应的对策和建议，对保持本地区房地产市场的持续健康发展具有重要意义。

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资37.3亿元，其中住宅投资23亿元；商品房建筑面积489.9万平方米，销售量100万平方米。今年以来，我区房地产业的发展有以下特点:。

1.房地产投资保持了较高的增长率。

近年来，我区巨大的开发建设形势和房地产市场的热度，使得房地产开发商对我区房地产市场的前景看好。今年上半年，我区房地产开发继续保持去年以来的快速增长势头。1-6月，房地产开发平均增长率为42.2%。具体趋势见图1。其中，住房建设在房地产开发投资中占有突出地位，占房地产开发总投资的62%；今年商业楼宇的增长率持续上升。2-6月累计增长率分别为2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；写字楼开发投资也保持了10倍以上的增长速度。

2.房地产销售势头明显下降。

今年，我区商品房销售面积和销售额同比增长率逐月呈下降趋势，2-6月的增长趋势如图2所示:。

从商品房预售情况来看，下降趋势明显。1-6月，小区预售3940套，总面积50.6万平方米；与去年同期相比，预售单位数量和面积分别下降了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望态度，我区3月份商品房预售量大幅下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，较3月份下降44.3%。5、6月份预售水平继续走低，每月预售385套，总面积约5万平方米。

今年以来，中央政府和市政府频繁出台相关政策来规范房地产市场，但年后，房地产市场进入了新一轮的快速上涨。由于土地的稀缺，人们对住房改善的实际需求的支持，以及“跟着涨而不是跟着跌”的投资心理，我区的房价也呈现出持续上涨的趋势。

自20xx年以来，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速上涨，年、年、年房价分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达每平方米5590元，同比上涨20%；存量房均价达到每平米5000元，同比上涨47%。

随着房地产价格持续上涨，房地产市场投机现象严重，中央政府将把防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，我市也出台了一系列相关政策，加强对房地产行业的调控。中央和市政政策主要通过以下几个方面来规范住房市场:。

中央:。

——土地供应结构调整。建设部等七部委发布《关于稳定房价的意见》，规定各地要根据房地产市场的变化，及时调整土地供应结构、供应方式和供应时间；对于房价上涨过快的地方，适当提高住宅用地在土地供应中的比重，重点增加低价普通商品房和经济适用住房建设用地供应；严格控制高档住宅用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行发布调整商业银行自营个人住房信贷政策，规定在房价上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由20%提高到30%，个人住房贷款利率下限由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国家税务总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日以后，个人出售购买不满2年的房屋，全额征收营业税，同时对20xx年6月1日以后购买非普通房屋的，全额征收3%的契税。

——房地产发展目标的调整。20xx年，全市《工作报告》确立了“以住宅、市民消费、普通商品房为主”的“三大”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。全市加强新建建筑网上备案，2月18日启动“网上二手房”试运行，增强房地产信息透明度，严厉打击非法炒房企业。

-房地产供给结构调整。大力调整供应结构，增加中低价普通商品房供应，以配套商品房为主。20xx年，全市计划启动配套商品房和1000万平方米中低价商品房建设。

短期内，宏观政策的调整将对我区房地产投资和建设产生直接影响，这将关系到财政收入、固定资产投资和第三产业增加值等重大经济目标的完成；同时，稳定房价政策的出台导致市场观望气氛浓厚，房地产市场尤其是二手房市场的交易量将出现更大幅度的萎缩，我区房地产业的发展将产生一定程度的“慢刹车”效应。

但从长远来看，宏观政策调整将有效消除我区房地产市场的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居民消费的目的，有利于我区房地产市场持续健康发展，主要发挥以下作用:。

——合理控制房地产投资开发金额。通过调整抵押贷款利率和税收政策，可以减少房地产市场的投机成分，揭示真实的市场需求，合理引导房地产投资和开发。同时，通过严格的土地供应，可以有效防止过度开发。

——缓解房地产行业供需矛盾。通过加大配套商品房和低价商品房建设，调整房地产供应结构，满足普通百姓住房需求，有效缓解房地产行业供需矛盾。

——适度稳定房地产价格。考虑到“两港一城”建设的影响，浦东板块的影响，以及基础设施建设的加快，我区的房地产价格将继续上涨。但期房限量转让、税收调整、商品房网上登记等政策措施，将有效稳定房价过度上涨，稳定其上涨。

总的来说，由于我区房地产市场发展基础相对较低，以及近期“两港一城”开发建设的历史机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有较大的发展空间。最近的房地产调控政策将使我区正在发展的房地产市场进入一个调整-巩固-完善的阶段，并日趋成熟。为了保持我区房地产市场的持续健康发展，目前应注意以下几点。

1.加强对房地产价格的监控。

及时掌握我区房地产价格动态和趋势，建立科学有效的房价监测预警系统，加强房地产市场调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监控土地出让价格、新建商品房和存量住房交易价格；目前，应特别注意加强对住宅商品房价格的监控。加强对房价的季度和年度分析预测，包括待售土地面积、房地产开发投资额、新建商品房建筑面积、竣工面积、销售面积、空置面积和空置率、市场平均价格、变化及原因等。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2.加强房地产项目跟踪管理。

建立房地产项目跟踪联系网络，及时反馈项目进度，发现问题，协调问题，解决问题。确保房地产企业按照政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，通过统一招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权。同时，严格办理房地产企业的土地使用、项目设立、规划、建设和销售手续。做好房地产项目的市场准入，严格审查房地产开发企业资质，对抽逃注册资本、项目资本金、无证或超越房地产开发经营范围的行为，要依法严厉打击。

3.有计划、有步骤地规划房地产开发。

房地产开发要与我区经济发展和城市建设总体规划相结合，根据轨道交通等基础设施建设编制房地产开发规划，合理预留开发空间，通过城市规划达到引导房地产开发、带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监管，通过房地产市场的信息透明，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业把握市场状况，根据市场运行状况合理安排发展规划。

4.合理引导住房主体的需求。

中低收入者、新增城镇职工、推进城市化的人群、进城务工人员、城市困难家庭是社会对住房的主要需求。为了满足这一需求，市政府今年大力推进配套商品房和廉租房建设，同时加大廉租房建设力度。我区应以此为契机，积极引导商品房开发向普通住房建设转变，改善住房供应，完善住房功能，提高住房质量。同时，结合我区发展建设和城市化进程的实际，引导居民合理消费住房，促进主体需求合理化。

房地产开发调研报告

几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。

统计资料显示，20xx年至20xx年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末达到1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。

我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从20xx年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。

目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。

按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入为10008元，以此测算收入房价比为1：6.2，这是平均水平，而目前我市城镇居民家庭中有60%多没有达到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，这些居民家庭收入与楼价比分别达1：7.7和1：11.8，由此可见，对于我市以工矿区居民为主的工矿城市来讲，如今的商品房价格偏高，超过了现阶段大部分居民的支付能力。

由于部分房地产开发商的可持续发展的认识不足，质量意识不强、有些承诺不兑现、面积出现缩水、配套服务意识不强，存在总体上的重先期开发、轻后期配套服务的倾向。物业管理不到位，由此引起的纠纷逐年增多，增加了居民购置商品房的顾虑。开发商长远发展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，忽视长远规划的现象。

20xx--20xx年，我市商业营业用房累计竣工面积34.5万平方米，实际销售面积为30.8万平方米，商业营业用房空置现象已显现。目前部分竣工项目实际出租使用情况不乐观，有出现潜在空壳市场的危机，例如钻石广场、帝王广场等商业区，除外围临街房屋出租情况较好，广场内房屋空置现象较严重。一方面容易造成开发商积压和占用的资金，影响资金的回笼,不利于房地产企业的健康发展。另一方面由于大部分房屋已售给购房户，一些地段出租使用情况不好，在一定程度上投资风险已转嫁到购房户，也影响今后商用房屋的投资热情。

日前，国务院转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，建设部又最新出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，给今后抑制房价增长增加动力。我市应尽快将这些政策贯彻实施，增强对房价的调控能力，规范房地产开发市场的价格。同时尽快调整开发结构，加大100平方米以下中小户型住宅建设，使住宅价格与居民收入之比落在一个合理的区间内，让广大中低收入家庭对住宅潜在的巨大需求，转化为现实购买力，以销售促开发，推动房地产业发展再上一个新台阶。

房地产发展调研报告

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。2009年,我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研些认识与思考。

(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全8，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的，全县人万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里城市化率36.75%。根据2009年统计数据表明，我县城区常住人口约城籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。

(二)房地产开发与发展情前，级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：2006年开发量米，成投资0.56亿元;2007年开发量达14.7万平方米，完成投资19.69万平方米，完成投资2.21亿元;2009年开发量35.9万米资4.37亿元。2010年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房工25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售万平方米。

(三)商销售及价格情况：2006年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价米;2007年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/方米;2008年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方;2009年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米;2010年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。

2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。

二、我县房地产市场存在的主要问题。

(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘高销售状况低迷。

(四)资金链紧张。典的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发房地旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销面售额速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的(五)房地开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。

(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

淘宝编制id：大中华文字工作室部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

(九)非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、

针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来绕山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市率品位得到进一步提升。

(一)制定产业发展详规。把房地产业发入县经会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支产抓绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展实建项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发机制外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完住建细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全建品位提供有效保障。

(二)控制土地开发每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条做到计地出让，并接受社会监督;出让土地量，按每年开发12.5万米右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不控制模式为“组团-小区”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。

(三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”“联合建房”等变相福利分房的现象。

(四)注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

(五)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施,加强教等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力房我县投资。

(六)破解产业资金瓶颈。受2008年全球性危市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当行与房地业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平成政地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产银企对接，盘活开发商与银行的资金链。

(八)保障低庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动共济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体，入困难家庭的住房问题。

(九)积极展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

淘宝编制id：大中华文字工作室供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。

房地产市场调研报告

市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，20xx年生产总值147.39亿元，增长12.6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248.88亿元，增长11.3%，省20xx年县市国内生产总值前20名+人均gdp市位于省内第十二位。

政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。

市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，gdp占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。xx年市工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达47.2%，比上年提高1.2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的`城市，房产作为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至20xx年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。

1、房贷市场余额：

随着近几年房地产的迅速发展，xx年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长xx%；xx年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；xx年1—5月份房产抵押贷款额为xx万元，同比上年增长xx%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。

2、个人经营性贷款附房产抵押。

市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，xx年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长xx%；xx年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为xx万元，同比上年增长xx%；xx年1—5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为xx万元，同比上年增长xx%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司作为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用。

房地产市场调研报告

据统计，20xx年该市共完成房地产开发投资133。23亿元，其中住宅投资额104。62亿元，同比分别增长了39。86%和50。51%；施工面积1414。97万平方米，其中住宅1106。59万平方米，同比分别增长了32。03%和33。34%；新开工面积710。95万平方米，其中住宅555。75万平方米，同比分别增长了19。02%和18。28%；竣工面积566。39万平方米，其中住宅464。99万平方米，同比分别增长了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城镇以上投资额中房地产完成投资19。24亿元，增长45。9%。

与20xx年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。

2、合肥市房价一路走高。

目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为2722元/平方米。而据同一部门的信息，20xx年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在20xx年8月份以后开始趋于平缓。

据悉，20xx年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%；3000—4000元/平方米的约占52%；20xx元/平方米左右的占8%。从售价上看，20xx—3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000—3500元的也有大幅增长，单套40万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近32%。由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

3、商品房总体上供小于求。

据合肥市房产局相关人士介绍，20xx年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均gdp达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

4、卖方市场渐变买方市场。

在20xx年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。

二、合肥市场潜力购房消费者特征分析。

消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。

1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为18。12平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较20xx年上升18。7%。而且在打算购房的人群中，23岁—39岁的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，20xx年消费意向最强的群体是30—39岁者，占被调查总体的37。7%，而20xx年主力消费者年龄下移，为23—29岁，占被调查总体的比例为47。8%。

2、不同年龄消费者购房意向分布。

购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？研究分析20xx年住房消费市场在以下方面发生了变化：

四是20xx年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。从不同年龄层住宅需求来看，20xx年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。

自20xx年以来，安徽省的土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商品住宅销售的总量和增长情况等，一直处于中部地区之首或前列，而作为省会城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四类经营性用地7000余亩，供应总价达65亿元，政府直接受益近30亿元，更是座上中部地区省会城市的“头把交椅”，在全国也占有非常重要的地位。而实际成交76宗，成交面积约5990。8亩，较上年增长11。5%，成交仅额约415867。1万元。（注：以上数据为20xx年度主要上市交易土地使用权项目，不含1月份成交项目和面积为20亩以下项目）。

按区域划分，20xx年合肥市成交地块位置都比较集中，其中蜀山区成交地块最多共32宗，成交面积约2480。7亩，成交金额187537。7万元。其次为龙阳区成交14宗，成交面积约933。1亩，成交金额71764。4万元。瑶海区成交11宗，成交面积约367。8亩，成交金额约13961。7万元。

土地资源是国民经济发展的基础，政府只有掌握了足够的土地储备量，才能保障城市建设对土地需求供应的及时性和对土地市场的控制权，从而解决土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳定健康发展，保障国民经济的可持续发展。20xx年合肥市确定在城市规划圈600平方公里范围内四类经营性用地上市计划为7300亩，土地储备交易中心严格按年初公布的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的要求。

四、未来合肥楼盘的发展趋势。

1），小高层住宅应唱主角。小高层住宅兼有多层和高层的优势，比多层住宅节约用地，又比高层住宅节省成本和造价，人文环境和整体环境均比高层住宅好。

2），适当发展联体别墅区。开发区远离市区，自然条件和地理环境都比城区优越，适宜发展高档住宅区，这既可满足社会需求，又符合发展需要。

3），中小户型比例适当扩大。由于单身贵族、丁克家庭、老年空巢家庭越来越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌现，中小户型住房无疑会成为这些人购房的首选，而且也是许多年轻夫妇购房历程中的第一个里程碑，这也就注定了中小户型住房将在二级市场上发挥举足轻重的作用。

4），居住性和适应性要增强。住宅设计从追求豪华外表和大面积转向追求房间设计“以人为本”和整体质量的提高。面积不一定很大，但要有比较合适的比例。空间可以灵活分划。为以后改造留有余地；要有良好的厨卫及空调设备，并具有一定的实用性和耐用性，任何年龄均可居住；在抗灾、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住质量。

5），住宅科技含量要提高。要推广环保技术，使用无毒、无污染，节能型的绿色新材料；要实行分质供水和独立的取暖制冷及冷热水供应系统；实行三表自动收费、门禁、保安监控、紧急呼叫、灾情自动报警的智能系统；要运用生态技术，力求节约能源、减少污染。达到提高质量、缩短工期、降低成本、有效管理、改善环境的目标，促进人与环境的和谐发展。

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房地产市场调研报告

大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的大跳板。

这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。

大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万teu，各类化学品500万吨。

在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响。

大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(s332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。

港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五温泉假日酒店、人工日月湖工程、花园路、晨星路、环湖路、洋辉路北段和中段以及大丰港海洋学院体育场的等项目，并在此基础上建设港区行政中心，启动开发附近居住小区和商贸区，引导周边地区的人口移居，为新中心区开发注入活力。

启动区的中远期，在港口、工业区进一步发展的基础上，将以大型房产项目的开发带动启动区商业金融、生产服务的进一步发展。以日月湖为中心的游乐休闲设施的开发带动整个区域进一步发展。以洋辉路北侧休闲娱乐区的开发和公园居住区的高档居住区开发为主要方向，同时实现湖西文化中心区的建设，确立启动区的形象。

按大丰港作为盐城港主港区的定位，大丰港海港新城将定位为盐城主城区的“副核”组成部分，大丰港区重要生活后勤基地，公共服务核心。港城建成后将集行政、商贸、金融、信息、文化、娱乐、游览等功能于一体，必将成为海港新城能量集聚、规模效益最先集中的地区，是实现港区一类口岸一站式服务的重要举措、“以港兴工”、“以工兴市”方略的重要体现、海港新城经济增长的重要区域。

港城5平方公里启动区规划结构为：一湖映五区、五洲拱日月、玉带系南北、璀璨夺星光。一湖映五区，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，环湖布置居住、科研、商业、综合片区。五洲拱日月，指别墅、休闲、餐饮、公园、文化中心等象5个小绿洲聚集在日月湖上。玉带系南北，指一条绿化生态走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生态绿地和湿地公园联系在一起，形成共同发展之态势。璀璨夺星光，指日月湖上各种活动设施丰富多彩，各类岛屿与建筑群像珍珠一样洒在日月湖上，它们的倒影与日月湖一起形成一道亮丽的风景线，好比天上的繁星一样褶褶生辉。

针对本案滨湖佳苑附近几个楼盘市调分析。

星湖花园房价均在4000左右，工人工资在150到160左右，打桩6到7元一米，多层12米，高层要20米道30米，土建的成本1400左右，发包价格不明，无土地成本。

---市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人(含其它外销需求部)与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700-4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。