住宅小区物业管理服务方案（优秀15篇）

服务月是一个为服务行业工作者提供展示自己才华和能力的平台，也是人们感受服务的重要途径之一。以下是一些关于服务月总结的写作技巧和注意事项，供大家参考和借鉴。

住宅小区物业管理服务方案

为认真贯彻落实市委、市政府关于加强“平安温州”建设的有关要求，根据市房管局《关于在全市开展创建“平安物业”活动的实施意见》（温房字〔xxxx〕27号）和区平安办、区综治委《温州市鹿城区行业基层平安创建重点工作责任制》、《温州市鹿城区社会治安综合治理重点工作责任制》（温鹿综治办〔20xx〕2号）文件的要求，结合温州市鹿城区实际，制订如下创建实施工作方案。

深入学习实践科学发展观，紧紧围绕争创“平安温州市鹿城”的目标，以开展创建“平安物业管理小区（大厦）”活动为载体，增强物业服务企业参与创建的责任感、使命感，进一步完善物业管理小区的安全防范体系，形成物业服务企业、业主、业主委员会、社区密切配合、齐抓共管的创建工作机制，督促物业服务企业贯彻《物业管理条例》等物业管理法规政策，依据物业服务合同约定，进一步规范物业服务行为，履行协助做好小区安全防范工作的义务，筑牢思想防线，提高防范意识，落实防范措施，提高应急处置能力，有效地预防和减少安全事故和违法犯罪活动，促进“平安温州市鹿城”建设深入开展。

通过开展创建活动，使温州市鹿城区物业管理小区（大厦）安全事故、治安和刑事案件等发生率稳中有降，不发生因物业管理措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件，力争通过三至五年的努力，全区85%的物业管理小区（大厦）达到新一轮平安创建的要求。

温州市鹿城区已经实施物业管理的小区（大厦）。

1、物业服务单位与街道（乡镇）综治委签订社会治安综合治理责任书并抓好落实；

11、业主对物业管理小区治安满意率达到90%以上。

1、宣传动员阶段（5月）。召开全区物业服务企业落实创建“平安物业管理小区（大厦）活动”工作大会，学习传达上级指示精神，部署创建工作任务，并确定创建示范点。

2、开展创建阶段（6月-10月）。各物业服务企业积极开展“平安物业管理小区（大厦）活动”创建工作，各房管所联系街道办事处和相关部门做好指导工作，确定考核制度。

3、企业自查阶段（11月）。各物业服务企业对各自一年来开展创建活动情况进行自查，总结经验教训，提出下步的工作思路，并将书面自查报告报房管部门。

4、考核评比阶段（12月）。由温州市鹿城房管分局在企业自查乡镇（街道）初评推荐的基础上，会同相关部门对各物业服务企业创建活动情况进行复查考评。

创建活动每年组织一次考评。由物业服务企业申报，各乡镇（街道）初评推荐，最后由区房管部门牵头，会同相关乡镇（街道）、部门共同组织考评验收、表彰，被表彰的小区授予“平安物业管理小区（大厦）”称号并授牌。对因领导不重视、措施不得力而发生重大安全事故的小区，予以一票否决，依据物业管理法规政策进行处罚，直至注销物业服务企业物业管理资质。

（一）统一思想，加强领导。创建“平安物业管理小区（大厦）”是深入开展“平安温州市鹿城”系列创建活动之一，是推进新一轮“平安温州市鹿城”建设的重要举措。各物业服务企业要统一思想认识，加强组织领导，认真研究、制订创建活动方案、措施，扎实开展创建活动。温州市鹿城分局决定成立创建“平安物业管理小区（大厦）”活动领导小组，由莫光辉同志担任组长，詹里勋同志担任副组长，成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成，领导小组下设办公室，办公室设物业修建科，蒋振宇同志兼办公室主任，负责创建活动方案的制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的领导机构和工作机构，确定专人负责，具体抓好创建活动各项任务措施的落实。

（二）明确责任，强化落实。各物业服务企业要加强与业主、业主委员会、社区居委会的沟通联系，在乡镇（街道）综治部门的统一领导下，协助相关部门共同做好物业管理小区的安全防范工作；各物业服务企业要全面动员，全员参与，健全平安创建责任机制，强化小区安全防范措施和全体员工的安全责任意识。要加强安全检查，建立安全检查制度。对发现的安全隐患要及时整改，防患于未然。物业服务行业协会应当加强对物业服务企业创建活动的指导，督促物业服务企业认真落实创建工作。

（三）加强宣传，营造氛围。各物业服务企业要加强创建活动宣传，充分利用小区的宣传栏、广播等载体，教育、引导小区业主积极参与，增强自我防范意识。要及时通报创建进展情况，形成齐抓共管的合力。要积极与新闻单位密切配合，主动组织宣传，及时报道好经验、好做法和取得的新成效，在全社会营造良好的创建氛围。

住宅小区物业管理方案

为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化，结合区实际，制定本实施方案。

一、总体要求。

深入贯彻党的精神，坚持以人民为中心，坚持以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物业党建联建、“固体强基”等工作，因地制宜推进区住宅小区物业管理工作，确保__年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。

二、管理模式。

根据无物业管理小区实际情况，通过物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区托管等不同方式，解决住宅小区无物业管理问题，改善居民生活环境，提升城市管理水平和城市软实力，切实增强群众的获得感、幸福感和安全感。

（一）推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造，对具备市场化运作条件的无物业小区（含单位自管小区），在街道办事处、社区指导下，充分征求业主意见，选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业，实施专业化物业管理。

（二）推行业委会（物管会）自管。不具备市场化运作条件的住宅小区，由所在街道办事处、社区指导组建业委会（物管会），以自管形式，做好保洁、安保、公共设施设备维保等物业管理工作。

（三）实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管会”，对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际，利用小区公共收益或进行适当收费，落实基础性物业服务。

（四）探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位，建立“物业服务中心”，将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域，每个物业管理区域为一个物业服务项目，通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式，对物业服务企业工作开展监督评价，并组织业主投票决定是否续聘。

三、重点任务。

（一）调研摸底阶段（__年x月__日一x月__日）。

区住建局牵头、街道办事处组织，对辖区内无物业管理小区进行详细摸底，确保数据准确，上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。

（二）推进落实阶段（__年x月x日一__月__日）。

1x月__日前，街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方案，并在辖区内选定x个不同类型的小区，采取物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区居委会托管等不同模式，打造专业化、精准化、精细化的试点小区。

2.x月__日前，街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区，并将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办公室。

3.__月底前，街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。

（三）巩固提升阶段（__年__月x日一__月__日）。

区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”，抓实巩固提升，确保无物业管理小区“销号清零”，实现“常治长效”。同时，总结一批可推广、可复制的好经验、好做法，努力为无物业管理小区清零行动提供示范、树立标杆。

四、组织领导。

（一）成立领导小组。为确保本次清零行动顺利开展，推动实现物业服务全覆盖，决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组（名单附后），区直有关单位、有关街道办事处负责人参加，负责全区无物业管理小区清零工作，构建“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共管”五级抓落实的责任体系。

（二）成员单位分工。

区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作，配合完成其他相关工作。

区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作，督促落实工作专班作出的各项决定；组织各办事处推进清零工作，协调处理工作中的具体问题。

区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理；指导业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力。

区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的制定调整。

市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为，指导监控安防建设，加强房屋租赁治安管理。

区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和收费等监督管理。

区水务局负责无物业管理小区供水的运营与监管。

市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。

区工科局负责协调三大运营商（中国移动、中国联通、中国电信）以及广电相关业务工作。

相关街道办事处负责宣传动员，鼓励“两代表一委员”参选业委会（物管会）成员；按照“一小区一对策”原则，因地制宜、分类推进无物业小区物业管理工作。

五、工作要求。

无物业管理小区清零行动是“我为群众办实事”实践活动的一项重要内容，时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题，区清零行动领导小组决定建立督查督办机制，相关街道办事处于每周五下午向领导小组办公室（联系人：，联系电话：）报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮，或者不落实、假落实的，区领导小组将进行督办；不能按期完成工作任务或造成严重后果的，移交纪检监察部门进行追责问责。

住宅小区物业管理实施方案

业主观念难以转变，无意参与物业管理。军队住宅小区的业主以军人为主，即使是新建军队经济适用房小区的业主，也大多有过甚至刚刚告别多年福利住房的经历，福利住房的低廉房租以及免费维修等在军人业主的思想中打下深深的烙印。许多军队住宅小区的业主大多不太了解物业管理的实质，对物业管理也不关心，主要表现在：一是有部分业主认为，参与物业管理是对全体业主有益，希望其他业主能够出面，自己“搭便车”的思想较为严重;二是部分业主不能将物业服务看作是使自己房产保值、增值的消费行为，花钱买服务的意识不强;三是有些业主认为“凡是对物业管理有利的做法，都是业主在吃亏”，不愿与物业管理公司打交道，甚至站到物业服务公司的对立面。所需设施老化严重，不利于推行物业管理。军队住宅小区除新建经济适用住房小区外，大多为已售干休所住房或从家属生活区划分出售的区域，住房情况复杂，建成年代、楼房形状、结构形式差别较大，对其按照统一的标准进行改造难度很大。主要体现在：受建筑年代、建设要求和当年技术水平等影响，部分房屋质量差，维修保养成本较大;部分管线老化厉害、超负荷运行现象严重;一些新划售房区的各种附属设施设备的市政化程度较低，物业管理公司难以接手。法规体系有待完善，物业监管力度不大。当前，我军实行物业管理的依据除国务院颁布的《物业管理条例》及《物权法》外，还有《军队住房物业管理暂行规定》、《军队营房保障社会化管理暂行规定》等。这些法律法规只是对军队住宅小区实行物业管理的组织实施、监督监管、资金使用等问题作了笼统的规定，缺乏可操作性的实施细则。特别体现在物业管理的监管上，既缺乏监管的主体机构，又缺乏相应的规章制度。根据国家的法律法规及我军住房物业管理的相关文件，对军队住宅小区的监管职责应由业主代表——业主委员会来履行。但实际上，军队住宅小区的业主委员会大多组织构成比较松散，还不具备主体地位，难以发挥维权、监督和协调的作用。在规章制度层面上，规范和约束小区业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系仅靠几部管理公约还远远不够，必须有更加细化的配套规章制度体系，来规范营房管理部门、施工单位、物业管理公司、业主四方的关系，明确他们各自对物业的质量、养护、使用应承担的责任。管理经费标准偏低，业主费用收缴困难。营房管理经费的标准，严重影响、制约军队住宅小区的物业管理质量水平。在物业费的收缴上，由于军队住宅小区业主受传统观念影响较深，一部分人不愿意支付住房的日常消费费用，特别是房屋维修基金的收缴更是困难。甚至有业主把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分，认为交纳物业管理费中已经包括房屋维修基金，不大愿意交纳这部分“多余”的资金。此外，物业管理资金缺乏监管，使用状况的不透明，也是许多业主不愿意交费的原因之一。这些问题如果长期得不到解决，将对我军住宅小区的物业管理社会化进程产生十分不利的影响。物业服务缺乏标准，公司和业主责权不明。当前，我国的物业公司大多还处于劳动密集型阶段，不同的地域、不同公司的管理理念、员工素质、服务水平差别很大，就军队住宅小区一些现状，目前物业管理也很难有统一的服务标准。例如，在物业维修上，维修到哪种程度，保修期多长等，也没有统一的尺度。此外，对于物业公司的服务性收费，由于地区、市场供应、小区级别等差异，我军目前也没有统一的服务收费标准，这就决定了一些小区物业公司的收费行为具有一定的随意性和自主性。

引入竞争机制，招标选择物业公司。军队住宅小区物业管理的招标应采取以营房管理部门为主体，业主参与的原则，必要时可以聘请专业的组织招标活动中间人对招投标活动加以指导。营房管理部门要明确招标方向、规范程序，积极引导招投标顺利进行。在选择中标方时，要做好实地考察工作，管理方不但要对入围公司的团队精神和管理能力进行实地考察;还应组织投标单位现场考察小区情况，认真解答投标单位咨询的各类问题，避免以后物业公司以签订合同时不知情为借口违约。签订合同时，一定要按照标准合同的格式，将双方的承诺和一些事项的界定具体化，保证合同条款的可操作性，避免日后可能发生的纠纷。完善规章制度，充分发挥榜样作用。在实行物业管理之初，部队房管部门就要根据国家和军队现行相关法律法规，制订完善小区物业管理的各项规章制度。在售房之初就要印发《入住须知》、《业主公约》、《住房装修管理规定》、《物业管理缴费管理规定》等资料，让每一位业主都感到有章可循，有据可依。还要根据小区实际情况制订好物业服务标准的细则，细化如《安保管理规定》、《停车管理规定》、《小区绿化管理规定》标准等，尽量做到事事有约在先，从根本上解决物业管理服务缺乏标准的问题。同时，要发挥榜样的作用，将小区整体开发效果明显、物业管理制度完善、物业服务质量水平高、业主与物业服务公司关系融洽、业主主体作用发挥好、满意度高的小区，树立为军队住宅小区物业管理的典型，总结并推广其做法和经验，以此带动军队住宅小区物业管理水平的提高。争取多方支持，积极筹措管理资金。解决物业管理资金问题，应本着尽可能不增加业主负担、不增加部队投入的原则，根据资金的不同用途，多方筹措：将售房所得款的一定比例用作公共维修基金的启动资金，专项用于小区住房共有部分、共用设施设备的维修保养;对于需要改造的设施，在用好总部补助经费的同时，探索利用市场经济手段引入社会资金的'办法;对列入地方政府改造项目的部分，要积极争取地方政府的资金支持;将原属单位按政策应享受的设施设备更新改造费用以及共用部分的维修基金下拨给物业服务公司;充分发挥小区内在优势和潜力，开发活动中心、商铺等服务性场所，以其出租收入的一部分弥补物业管理费和住房公共维修基金。强化主体意识，科学设立业主委员会。现代物业管理的实行，离不开业主的支持与理解。首先，要加强对业主的政策宣传，使国家和军队的房改政策人人皆知;其次，将实施物业管理的必要性以及给业主带来的益处解释清楚，切实让军队住宅小区实行物业管理深入人心;第三，要切实做好实行物业管理后业主与物业服务机构责、权、利的宣传与解释，使每个业主都明了自身角色，都能够自觉服从小区管理规定，形成人人懂得物业管理、人人参与物业管理的良好局面;第四，要加强小区业主委员会建设，充分发挥业主在物业管理中权力主体的地位作用。加强监管力度，营造和谐物业环境。对重大管理行为和物业管理基金实施监管，是确保业主切身利益不受侵害的根本保证。在业委会成立之前，部队营房管理部门应主动承担起临时业委会的责任，参与物业管理全过程，协助和监督物业管理机构依法经营，落实各项管理工作。要建立物业管理重大事项的监管机制，凡是小区内涉及共有财产的管理、重大修缮行为、共用部分财产变更、改建重建建筑物及其附属设施等涉及全体业主利益的重大事项，都要明确要求物业管理公司和业委会组织召开业主大会来研究决定。业委会成立之后，基金应由业委会负责监管，重大事项必须要经过业委会的审核决议后才能实施。物业服务公司至少应每半年向业主公布一次管理费用收支账目，每季度应组织业主召开一次管理工作形势分析会，让业主心里有数，努力营造一个和谐、透明的物业管理环境。

住宅小区物业管理服务方案

为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。

以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。

（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。

城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

1、街道办事处职责。

组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。

（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。

（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。

（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。

2、社区居委会职责。

根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。

（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。

（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。

（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。

（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。

（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。

（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。

（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。

（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。

（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。

（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。

（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。

（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。

开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。

具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。

3、规范已实施物业管理的小区。

一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。

（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。

对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。

（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。

开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。

（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。

各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。

（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。

要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。

（七）保证措施。

1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。

要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。

3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。

为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。

（一）20xx年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。

（二）20xx年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。

（三）20xx年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。

（四）20xx年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

（五）20xx年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

（六）20xx年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。

小区物业管理服务方案

一、为引导住户逐步适应市场化的物业管理模式，管理好安置房小区，推进和谐社区建设，制定我区安置房小区物业管理办法。

二、安置房小区物业管理分前期物业管理和小区业主委员会成立后选聘物业公司管理两个阶段逐步规范。具体按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》执行。

三、从住户开始缴纳物业管理服务费的月份起，设立五年的安置房物业管理服务费补贴过渡期。在过渡期内，区财政拨付专款对安置对象缴纳的物业服务费进行补贴。

四、财政补贴对象为取得并实际保有的我区负责拆迁安置项目的拆迁安置房产生的物业服务费。如安置对象将安置房转让给第三人的，不再对转让后的安置房产生的物业服务费补贴。

五、以五年过渡期为限，财政补贴比例逐年递减。第一、第二年补贴应缴纳物业服务费的50%，第三年补贴应缴纳物业服务费的40%，第四年补贴应缴纳物业服务费的30%，第五年补贴应缴纳物业服务费的20%。应缴纳的物业服务费由物价部门按政府指导价下文确定。

补贴民政部门确认其不属五保户、低保户对象的年度，依照前条规定过渡期标准执行。五年过渡期后，安置对象本年度经民政部门确认属五保户、低保户的，财政对其应缴纳物业服务费实行全额补贴，民政部门确认其不属五保户、低保户对象的年度，财政不对其应缴纳物业服务费实行补贴。

七、安置对象应事先按时向小区物业管理公司全额缴纳物业服务费，凭缴纳票据领取物业服务费补贴（具体操作办法另行制定实施细则）。

八、本办法由区建设局、区财政局负责解释。

小区物业管理服务方案

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

1.街道物业管理办公室职责

(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

2.街道各科室职责

(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

(3)负责安排维修单位，服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

2.街道物业管理应急维修服务站

3.街道物业管理服务中心

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

1.制定方案阶段(6月12日前)

(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段(6月20日前)

(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

住宅小区物业管理服务方案

当组织的目标确定后，就需要进一步明确为实现组织目标而确定各组成部分、各岗位的制度。因此，人事管理的目标一旦确定，就应该列出实现该目标所需的各种制度，物业管理公司的人事管理主要有录用、开发、维护、使用和考绩制度。

一、录用。

（1）确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。

（2）制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等。

（3）制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康等条件。

（4）通过劳动部门、报纸、人才交流中心等传播媒介宣传指导招聘录用计划。

（5）通过面谈、测验和排选等方式，择优录用所需人员。

二、开发。

（1）明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。

（2）制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。

（3）建立培训组织，统筹培训工作。

（4）选择培训方式，提高培训效率。

（5）挑选培训人员，保证培训质量。

（6）开展培训评估，促使培训良性循环。

三、维护。

（1）研究工资政策，建立工资档案，制订工资计划。

（2）开展工作实绩评估。

（3）加强安全卫生，保障职工生活。

（4）在建立社会支撑系统的基础上，推行社会保障制度和各种福利措施。

（5）搞好群众文化等各种服务活动。

四、使用。

（1）确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。

（2）优化配置组合员工，提高群体活动效益。

（3）沟通合作、协调冲突、团结和谐、消除隔阂。

（4）奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。

五、考绩。

（1）全面、客观、审慎地考察每个员工。

（2）通过奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

（3）发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好的环境。

小区物业管理服务方案

为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。

1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务

2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。

（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；

（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；

（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。

1、业主投诉处理的工作时限：

（2）工程维修方面的投诉处理时限：

其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；

（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限

其他公共部分维修，不得超过3个工作日；

（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。

2、业主咨询回复工作时限：

（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。

（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。

（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。

（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。

小区物业管理服务方案

为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化，结合区实际，制定本实施方案。

深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心，坚持以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物业党建联建、“固体强基”等工作，因地制宜推进区住宅小区物业管理工作，确保xxxx年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。

根据无物业管理小区实际情况，通过物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区托管等不同方式，解决住宅小区无物业管理问题，改善居民生活环境，提升城市管理水平和城市软实力，切实增强群众的获得感、幸福感和安全感。

（一）推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造，对具备市场化运作条件的无物业小区（含单位自管小区），在街道办事处、社区指导下，充分征求业主意见，选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业，实施专业化物业管理。

（二）推行业委会（物管会）自管。不具备市场化运作条件的住宅小区，由所在街道办事处、社区指导组建业委会（物管会），以自管形式，做好保洁、安保、公共设施设备维保等物业管理工作。

（三）实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管会”，对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际，利用小区公共收益或进行适当收费，落实基础性物业服务。

（四）探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位，建立“物业服务中心”，将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域，每个物业管理区域为一个物业服务项目，通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式，对物业服务企业工作开展监督评价，并组织业主投票决定是否续聘。

区住建局牵头、街道办事处组织，对辖区内无物业管理小区进行详细摸底，确保数据准确，上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。

1x月xx日前，街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方案，并在辖区内选定x个不同类型的小区，采取物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区居委会托管等不同模式，打造专业化、精准化、精细化的试点小区。

2.x月xx日前，街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区，并将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办公室。

月底前，街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。

区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”，抓实巩固提升，确保无物业管理小区“销号清零”，实现“常治长效”。同时，总结一批可推广、可复制的好经验、好做法，努力为无物业管理小区清零行动提供示范、树立标杆。

（一）成立领导小组。为确保本次清零行动顺利开展，推动实现物业服务全覆盖，决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组（名单附后），区直有关单位、有关街道办事处负责人参加，负责全区无物业管理小区清零工作，构建“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共管”五级抓落实的责任体系。

区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作，配合完成其他相关工作。

区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作，督促落实工作专班作出的各项决定；组织各办事处推进清零工作，协调处理工作中的具体问题。

区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理；指导业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力。

区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的制定调整。

市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为，指导监控安防建设，加强房屋租赁治安管理。

区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和收费等监督管理。

区水务局负责无物业管理小区供水的运营与监管。

市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。

区工科局负责协调三大运营商（中国移动、中国联通、中国电信）以及广电相关业务工作。

相关街道办事处负责宣传动员，鼓励“两代表一委员”参选业委会（物管会）成员；按照“一小区一对策”原则，因地制宜、分类推进无物业小区物业管理工作。

无物业管理小区清零行动是“我为群众办实事”实践活动的一项重要内容，时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题，区清零行动领导小组决定建立督查督办机制，相关街道办事处于每周五下午向领导小组办公室（联系人：，联系电话：）报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮，或者不落实、假落实的，区领导小组将进行督办；不能按期完成工作任务或造成严重后果的，移交纪检监察部门进行追责问责。

住宅小区物业管理服务承诺书

为进一步增强服务意识，端正服务态度，培养良好的职业道德，提高管理水平，优化办事效率，根据金长江实业公司党支部的要求，结合本公司实际，制定本服务标准承诺。

全体工作人员在服务过程中做到热情周到，谈吐和气，举止大方得体，待人文明礼貌，挂牌上岗，工作积极主动，接受广大职工和业主的监督。

对到物业公司要求办理各项事情的，物业公司全体职工承诺做到五个一，进门一声问候、一张椅子、一杯茶、一支笔(做好记录)、一个承诺。

第二条、一次告知承诺。

经办人当场审核其有关手续和材料，对即时办理的事项即时办理;对手续、材料不齐全或不符合规定形式的，一次性告知其所需补正的手续和材料;申请人按照告知的要求补正后，经办人员按时予以办理。

2、接到职工或业主的询问，属于物业公司工作范围或金长江实业公司工作范围的，由受问人负责协调处理，并给予询问人进度答复;属于其他部门职责范围的，礼貌告知询问人具体承办部门及其联系方式。

并做好自己的工作记录。

3、能一次性告知清楚而未告知清楚，应及时电话告知并致歉，如致使服务对象跑第二趟，给服务对象造成不便的，将追究相关人员的责任。

第三条、办事回复承诺。

1凡是已办好的事情，应当天向对方回复，原则上不得超过第二工作日。

2对于上级领导不同意实施的申请，接到上级领导的明确指示后于当天向对方回复，原则上不得超过第二工作日。

3对于一般的事情，无论是否办好，在接到申请后的十五个工作日之内给予对方进度回复，以后每十五个工作日一次进度回复，直至事情办好。

4对于特殊(紧急重要)的事情，除及时向主管领导汇报外，在接到申请后的三个工作日之内给予对方进度回复，以后每五个工作日一次进度回复，直至事情办好。

5至于在实施申请内容时出现的各种影响工作进度的问题，经办部门(人)必须主动与申请部门(人)取得联系，协商解决。

第四条、文明服务八项承诺。

不让来办事的职工和业主在我这里受冷落;。

不让工作的事项在我这里积压延误;。

不让工作的差错在我这里发生;。

不让工作的纪律在我这里松懈;。

不让影响团结的言论和行为在我身上出现;。

不让违纪违法的行为在我身上发生;。

不让单位形象因我受影响;。

不让职工和业主的利益因我受到侵害。

1零星维修在填写派工单后，一个工作日内完成维修。

如果因客观原因不能按时完成，及时主动与申请部门协商，另外商定完成时间，最迟不超过二个工作日。

2保证维修质量，维修完毕后，必须会同申请部门进行验收，并由申请部门签署同意验收意见。

3属于施工单位在保修期内的维修，接到业主维修要求后，由负责该工程物业公司现场代表当天到现场查验，如确属施工质量问题，立即通知维修单位，并要求在七个工作日内完成，否则，按零星维修处理。

4其他维修项目需要上报上级领导批准的，在接到业主要求维修报告三个工作日内派出相关人员到现场了解实际情况，作出情况说明(包括费用预算)，在七个工作日内交上级领导审批。

收到上级领导同意实施的批复后，在七个工作日组织人员开工，并将计划竣工时间通知申请的业主。

第六条、办事公开承诺。

1、公开物业公司的日常办事程序。

2、对于工作中的“热点”问题，凡不属于保密性质的，在公司允许的范围内，通过适当形式向全公司公开，主动接受上级部门和广大职工的监督。

3、在工作中必须做到为民、务实、廉洁、勤政、高效、遵纪守法，工作人员不得谋私，严禁在工作中“吃、拿、卡、要、拖”，坚持廉洁服务。

第七条监督保障。

一、组织成立监督小组，由支部和公司有关部门经常性地对服务承诺实施情况进行检查、监督。

二、接受群众监督，设立投诉电话，认真处理群众反映的问题，并公布处理结果。

三、将服务承诺与工作人员的岗位考核、评优结合起来，对违诺的责任人给予批评和必要的处分，公布处理结果。

四、坚持公司主管责任人现场办公制度。

公司主管责任人应主动到受服务的单位及物业小区了解情况，主动为广大职工和业主提供贴心服务。

五、坚持公司主管责任人联系物业公司的制度，主动了解物业公司开展工作中存在的困难，解决一些实质性问题。

六、协调、投诉、监督电话：6067069。

物业管理工作必须贯彻落实服务承诺制，切实提高服务质量。

适应企业发展需要，激活物业管理工作的热情，务求管理上档次，服务上水平，质量上台阶，提高满意率，全方位落实承诺制，更好地为三峡院的建设努力奋斗。

金长江----物业公司。

住宅小区物业管理实施方案范文

活动策划得好坏，还要求有一定的可信度，在大多数情况下，可信度源自方案的执行力。特别是专业从事活动策划的公司，活动策划的再好，没有足够的资源实施也是不行的，长年的活动举办经验，不但能为活动策划者提供丰富的经验，更重要的是能累积足够的执行资源。

吸引力。

对目标受众的吸引力大小是活动推广策划成功与否的根本。在一个活动推广策划中，要充分吸引用户的注意，就要捉住地点用户集体十分重视的热门，对用户晓之以情，晓之以利，激起用户的热心，促进用户十分活跃的参加。提高活动的吸引力，需要有构思，策划主题的要可以满足用户的好奇心、价值表现、荣誉感、责任感、利益等各方面的需求，还给予恰当的许物质鼓励，这将会大大的提高目标受众的重视度以及参加认识。

关联度。

活动策划内容要和活动本身目的紧密衔接，要擅长于整合关联性较强的事情以及关联的资源。活动推广没有关联性是十分天真和蹩脚的策划。

以房地产为例，一个高档房产楼盘搞一个草根红人炒作活动就十分不妙，房产楼盘需要根据意向客户的定位来采取推广活动，可以采取表现楼盘高端生活的活动。如邀请高尔夫比赛冠军参与房产推广。

执行力。

活动推广不单单需要前期精心的策划，推广策划的计划能不能最大限度的执行是非常关键的。执行力首要表现在具体的任务描绘、任务流程步调、执行人员、执行时间、突发事情的处置计划等。在活动执行的进程中若是出现问题，惹起用户的不满情绪，那活动的推广作用就会打折扣，乃至对网站起到恶劣的反作用。因而活动推广的慎重有序的执行力，是整个活动推广中十分重要的要素。因而，在活动前，关于整个活动的活动计划进行反复推敲，查看能否有缝隙。关于大型的线下推广活动，为保障执行的疏通，最好有一个比较好的训练和演习。在活动中要统一指挥，严厉有序的执行，顺利开展。

传达力。

企业在开展活动推广时，很多情况下是希望把它的品牌文化传达给更多的用户集体，完成最大化的品牌宣扬效益，活动推广的传达力表现在活动前、中、后的各个时期。活动前，勾起用户的爱好和重视，为活动发生预热；活动中，做好活动组织任务，把活动的内容与主题会集展现出来，经过用户的参加，获取用户对企业及企业文化的反馈；活动完毕后，把宣扬效应进一步分散和延伸。经过其他的信息传达媒介，把活动的影响力进一步扩展，获取更大的商业价值。

为有力保证事情或工作开展的水平质量，常常要根据具体情况预先制定方案，方案是解决一个问题或者一项工程，一个课题的详细过程。写方案需要注意哪些格式呢？下面是小编精心整理的小区物业管理方案（精选6篇），希望对大家有所帮助。

一、物业管理公共服务质量标准。

1、房屋共用部位、共用设施设备的维护。

（1）房屋。

（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。

（3）环卫设施完好无损。

（4）道路畅通，路面平整。

（5）消防设施完好无损，可随时启用。

2、安全护卫。

（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；

（2）安全护卫人员24小时巡查；

（3）小区24小时监控；

（4）交通、车辆管理有序；

a、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。

b、机动车辆按序停放。

（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；

（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。

（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

3、绿化与环境卫生。

（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；

（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；

（3）修剪及时，整齐美观；

（4）绿化品味高，有较高观赏价值；

（5）小区内全方位持续清洁；

（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；

（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患；

（8）环卫设施整洁；

（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；

（10）噪音等贴合环境标准。

4、收费管理。

（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；

（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；

（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；

（6）业主意见反馈满意率90%以上。

5、相关条件。

（1）硬件环境。

a、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；

b、小区楼宇、建筑等各类标识明显；

c、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；

d、停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；

e、有集中监控设备；

f、有生活服务配套设施；

g、有教育、文体活动及商务服务设施。

二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位）。

1、便民服务（部分收费）。

2、商务服务（部分收费）。

3、社区娱乐、文化活动服务。

三、物业管理企业。

1、企业须持有物业管理企业资质证书；

2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；

3、人员培训，持证上岗；

（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；

（2）档案管理规范，资料齐全；

（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。

结构及外观：

2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；

3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。

阳台及门窗：

1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；

2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；

3、严禁改动入户门、门套；

4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；

5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。

管道：

1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；

2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；

3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；

4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。

厨房及卫生间：

1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；

2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；

3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；

4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；

6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。

智能设施及管线：

严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。

空调：

1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；

2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；

3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。

珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广西壮族自治区物业管理条例》(自治区人大常务会2012年11月30日修订通过)以及《广西壮族自治区物价局广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉(试行)的通知》(桂价格〔2013〕62号)等相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，制订本实施细则。

第二条本实施细则适用于南宁市行政区域范围内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的物业服务收费管理。

第三条本实施细则所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。

第五条市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自管理权限，负责本行政区域范围内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

第六条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前，通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位(车库)物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。

业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。

第七条制定或调整物业服务收费的政府指导价标准应进行成本监审。市价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素，适时调整收费标准。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主大会双方协商确定。

第八条实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式。

市房产行政主管部门参照《广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见》，根据住宅小区的设施设备配备、环境条件、服务质量、服务水平等因素，制定物业服务等级标准并向社会公布;同时制定物业服务等级评定的具体办法，组织和开展住宅小区物业服务等级的评定工作。市价格主管部门会同市房产行政主管部门根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度(最高不超过15%)。

住宅物业服务费具体标准由物业服务企业按市房产行政主管部门评定的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报市价格主管部门核准备案后执行。

超出市房产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准的非普通住宅，其物业服务等级及收费标准由市房产行政主管部门会同市价格主管部门另行核准备案。

第九条首次申办物业服务收费备案的住宅小区，经招投标的，物业服务企业可在招投标约定的物业服务等级以及相对应的等级收费标准指导价范围内，提出具体执行收费标准的意见并办理物业服务等级收费备案手续;经协议选聘的，物业服务企业按物业服务合同约定的服务等级办理收费备案手续。

首次办理的物业服务等级收费标准执行期满一年后，市房产行政主管部门应评定和确认其物业服务等级。

第十条市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。对达不到原评定的物业服务等级标准的住宅小区，要责令其进行整改，整改不达标的，经市房产行政主管部门认定，作降低服务等级处理;物业服务企业须在降低后的服务等级相对应的住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度内，向市价格主管部门重新申请办理住宅物业服务费具体收费标准的备案手续。

第十一条对荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号的住宅小区，按照鼓励先进、优质优价的原则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%;荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8%;荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。物业服务企业须重新办理物业服务收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费。

第十二条开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

第十四条百分之二十以上住宅小区业主对物业服务企业提供的服务等级有异议且双方协调不下的，可向市房产行政主管部门申请核准或通过司法途径解决。

第十五条拥有车位(车库)产权的开发建设单位或业主，应交纳车位(车库)物业服务费。市价格主管部门会同市房产行政主管部门制定车位(车库)物业服务费政府指导价收费标准。

第十六条住宅和车位(车库)的物业服务费按《房屋所有权证》标注的建筑面积计收;未办理《房屋所有权证》之前，按购房合同标注的建筑面积计收。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

第十七条住宅小区停车收费包括车辆停放服务费和车位租赁费，实行政府指导价管理。市价格主管部门负责制定车辆停放服务费和车位租赁费政府指导价收费标准。

车辆停放服务费是指物业服务企业对在物业管理区域内公共车位(车库)、人防车位停放车辆的车主收取的费用。车辆停放服务费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。业主在物业管理区域内的公共车位(车库)、人防车位内停车应交纳车辆停放服务费。

车位租赁费是指室内车位(车库)产权单位将车位(车库)出租给承租人使用所收取的费用。车位租赁费实行分等级定价管理。

业主或物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要，物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位租赁费月票和车辆停放费月票。

第十八条物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位(车库)物业服务费。车位(车库)产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位(车库)租赁费后不得再另行收取车位(车库)物业服务费。

第十九条电梯维护费、装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)、出入证制作工本费实行最高限价管理，物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。

物业服务企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费，用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。

物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业应提供装修管理服务，并向业主收取装修垃圾清运费。业主或物业使用人在装修过程中导致公共部位及设施破损需修复产生的费用，由其按实际发生数额承担。

实行人员ic卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1-4张人员ic卡出入证;实行机动车ic卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车ic卡出入证;因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。如ic卡出入证同时具有人员和机动车管理功能的，只能收取一张卡的制作工本费。

第二十条物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润(利润率不高于8%)。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;。

3、物业管理区域(包括单元楼道)清洁卫生费用;。

4、物业管理区域绿化养护费用;。

5、物业管理区域消防设施维护费用;。

6、物业管理区域秩序维护费用;。

7、物业服务企业办公费用;。

8、物业服务企业固定资产折旧;。

9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;。

10、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按住宅小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

第二十一条物业服务企业在实施收费前应到市价格主管部门办理物业服务收费备案手续。申请办理物业服务收费标准备案手续须提供以下材料：

1、按市价格主管部门要求填写的《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》;。

2、物业服务企业资质证书副本;。

3、房产行政主管部门确定物业服务等级的相关材料;。

4、市价格主管部门需要的其他相关材料。

第二十二条申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的住宅小区，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实，并根据住宅小区的实际情况作出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的.幅度内确定住宅物业服务费具体收费标准，并向市价格主管部门申办收费备案手续。

第二十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十四条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费，收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放服务费标准一致，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，依据市价格主管部门核准并备案的收费项目及收费标准按月交纳物业服务相关费用。物业服务合同中有预收物业服务收费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过6个月物业服务相关费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务相关费用由开发建设单位全额交纳。

第二十六条物业服务企业应与业主签订物业服务合同，约定物业服务等级、服务内容、合法收费项目、具体收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第二十七条物业服务企业除可按本实施细则规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，一律不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。

第二十八条物业服务企业违反相关政策规定以及物业服务合同，擅自设立收费项目、扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

第二十九条物业服务企业不得向物业管理区域内执行公务的治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等收费。其他车辆在物业管理区域内的停车场地临时停放1小时内不得收费。

第三十条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第三十一条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第三十二条电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益都必须分别独立设账管理，专款专用。物业服务企业每年3月底前须将上一年度收支情况在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。前期物业服务合同解除时，物业服务企业须将结余费用情况向全体业主公示，并将结余款移交下一任物业服务企业。

第三十三条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显着位置公示本企业名称、营业执照、资质等级、服务等级、服务内容、服务标准、服务项目、收费项目、收费标准、计费方式、计费起始时间、收费依据、12358价格举报电话等，自觉接受业主的监督。

第三十四条物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十五条市价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度，物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第三十六条市价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;。

(二)自立收费项目或者自定标准收费的(业主自愿委托要求提供特定服务的除外);。

(三)强制或者变相强制服务并收费的;。

(四)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;。

(五)不按规定实行明码标价的;。

(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十七条本实施细则公布实施前，已评定物业服务等级和办理了住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区，住宅物业服务费按原备案的收费标准执行。

本实施细则公布实施后，新申请评定物业服务等级及办理住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区，住宅物业服务费按本实施细则的有关规定执行。

本实施细则公布实施后，已评定物业服务等级和办理了住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区，如要求执行新的住宅物业服务费等级收费标准，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏将征求意见结果公示七天，并经房产行政主管部门认定服务等级，向市价格主管部门申请办理住宅物业服务费收费标准备案手续后，方可按新的收费标准执行。

第三十八条市辖县价格主管部门和房产行政主管部门可参照本实施细则执行。

第三十九条本实施细则自发文之日起实施。南宁市物价局、原南宁市房产管理局《关于印发南宁市物业管理服务收费暂行办法实施细则的通知》(南价〔2000〕49号)同时废止，南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局原出台(下发)的文件与本实施细则规定不符的依照本实施细则执行。本实施细则由南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局按照各自职责负责解释。

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住宅小区物业费测算方案范文

对城市的住宅小区进行原理的规划是一项系统性的工程，设计师在设计的过程中需要将美学原理融入到设计工作中。同时要从生态的发展和环境保护等方面入手。另外要尊重自然的发展规律，不能破坏自然原有的景观。

众所周知，在住宅小区的建设中，主要是为了满足人们的居住需要，同时为人们提供休闲和娱乐的场所。因此，在进行小区设计规划中，要本着以人为本的原则，要尽量满足不同身份和爱好居民的需要，要在保证设计的美观程度的前提下，尽量使得小区环境充满生活气息。

现如今，人们的生活水平正在不断提高，室内的装饰和布置条件也相对较为豪华。因此，室外的环境要和室内做到一致。人们可以在室外的温馨环境中感受到生活的乐趣，进而放松身心。所以，设计师应该思考怎样创造一个与自然充分亲近的休息环境，让人们从居住空间中走出来，在让人在优美的环境中享受生活，融入自然。景观设计师的任务和责任已转变为帮助人们合理的进行土地和其他自然景观的合理利用以及为人们创造丰富的户外活动空间。生态设计应是景观设计中的一个重要理念，景观设计必须在尊重自然的基础之上进行，在设计过程中，不应当将人与自然对立起来，应将人看作自然系统中的.一个因子，生态设计意味着人为过程与生态过程相协调，遵循生命的规律，对环境的破坏达到最小。设计中还应当考虑小区的地形地貌，充分利用小区原有地形地貌、当地的适生树种等，有效地减少不必要的资金投入，降低建设成本。应尽量保持现存的良好生态环境，改善原有的不良生态环境。提倡将先进的生态技术运用到环境景观的塑造中去，这样有利于人类生存环境的可持续发展。

小区园林规划理念人作为自然的产物,处于天地之间,社会之中,对于自然具有依赖性和亲和力,随着人们对自然的渴望,都希望营造一个幽美典雅的环境。因此,设计中以生态环境优先为原则,充分体现对人的关怀,坚持以人为本,大处着眼,整体设计。在规划的同时,辅以景观设计,最大限度的体现居住区本身的底蕴,设计中尽量保留居住区原有的积极元素,加上和谐亲切的人工造景,使居民乐居其中。

2、城市住宅小区园林的合理规划措施。

对于小区园林的规划来说，主要可以从以下几个方面来进行考虑：

(1)组合设计环境。在小区的整体布局中，可以依照空间用途的不同分成公共空间、半公共空间以及个人的私密空间等部分。对于公共空间来说，主要是指小区中的主要干道和共用游乐场等等。因此，在对其进行设计的时候需要和当地的风俗和文化特点融入到其中。同时要体现出整个城市的发展特色，另外，需要进行树木，山水以及一些其他景观的匹配工作，最大限度地打造出优雅的空间环境。半公共空间的主要功能就是供一些组团的居民使用，在这里，居民们可以进行沟通和交流，同时也是休息和游乐的重要场所。最重要的是半公共空间可以提供避难需求。因此，在设计的过程中，需要体现出空旷，视野开阔的设计效果。私用空间主要是指建筑底层的庭院以及高层用户的阳台空间等，这些空间属于用户的私密空间，但是如果设计合理可以增强整个小区的景观效果，同时也能够增强居民的居住安全感和亲切感。

(2)生态环境的改善。进行小区的园林设计主要是为了实现人和自然的和谐统一，同时对于周围的生态环境产生一定的促进作用。因此，要从小区的气候、水文以及其他的生态环境方面入手。要对小区中园林景观的位置以及布局等进行设计，重视形式、色彩等特征。另外，为了保证对生态环境的保护和改善，需要利用当地的建筑材料。

(3)坚持以人为本的原则。城市小区住宅的建设主要是本着经济适用的原则，因此，需要根据市场经济的发展需要，对于土地资源进行充分地利用。同时考虑到节能和环保的需求，要尽可能地运用新技术和新工艺。进行能源的利用时，往往选用环保材料，降低损耗。为了与小区建设相符合，需要在进行园林规划的时候也考虑到节能的原则。在进行基础设施建设的过程中，需要考虑到居民的需求，本着以人为本的原则来进行规划和设计。可以在公共空间设置一些健身器材，需要对建设材料的环保性提出较高的要求。同时要提供优质地服务，保证人们生活的便利。

在进行住宅小区园林建设规划的过程中，需要对本地的地质条件和生态环境等进行分析和设计，在设计的时候尽量不对原有的地貌和地质进行破坏，同时要对原有的自然景观和人文景观等进行充分利用，努力做到规划建设和自然环境和谐发展，要考虑到环境和基础设施建设之间的关系，保证小区内部有充足的光照、清洁的空气和良好的交通环境等等。另外，在进行小区的设计中需要以可持续发展的原则为依托。在对小区道路进行设计的过程中需要考虑到便利性，同时还要考虑到其安全程度。进行园林植物的配置时，需要考虑到空间布局和植物的生长习性。不能为了进行园林的建设而对原有的植物等进行破坏。

4、总结。

从我国目前现状来讲，人们选择一个合适栖居地的重要前提之一，往往是看这个住宅小区的园林规划是否合理，住宅小区的园林规划已成为住宅小区规划设计中的重要一环，这需要设计者对住宅建筑整体布局，绿色空间、住宅规划等进行精心组织，并根据一定的艺术效果，设计出适合人居、休闲、活动的住宅小区环境，让景与人相融，达到人与自然和谐、服务居民的效果。

住宅小区物业管理实施方案范文

(一)住宅小区基本情况。全区住宅小区共有398个(昭山、高新小区61个)，其中有物业公司管理的小区158个，由业主自治的43个，单位自管的22个，区、乡镇街、社(村)代管的175个。

(二)全区物业管理工作状况。我区住宅小区物业管理工作主要由市房产局物业管理科进行统一监管、区物管办协助管理、街(乡)物管办具体承担指导、协调、监督的职责。2013年5月，我区成立了物业管理工作领导小组，在城管执法局下设物业管理办公室，工作人员2名，制定了《岳塘区规范物业管理工作实施方案及考核办法》、《关于印发岳塘区开展无物管小区环境卫生居民自治以及住宅小区星级创建工作实施方案和细则的通知》、《岳塘区住宅小区物业管理专项整治工作方案》，规范了各街(乡)、社(村)的物业管理日常巡查及协调处理工作，涌现了一批星级小区。各街(乡)成立物管办(与城管办合署办公)，均配备一名物管专干。宝塔街道成立了专门的物管办和物业纠纷调处中心，各社(村)明确了专职人员负责小区物业管理工作。

(一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。一是缺乏物业管理联动机制。物业管理是一项系统工程，与区、街(乡)、社(村)工作紧密相连，同时涉及规划、国土、建设、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门。按照法律法规，各职能部门的监管机制不完善，存在条块分割、多头管理，特别是前期物业，区、街(乡)、社(村)未参与，造成监管缺失，没有形成齐抓共管的格局。二是考核机制不健全，物业管理领导小组职能未充分发挥。我市未建立长效的物业管理考核体系，市物业管理领导小组成员单位作用未充分发挥，对物业管理工作的推动缺乏奖惩办法，不利于调动物业管理工作的积极性，对基层提出的物业管理疑、难、急等问题，解决乏力。三是维修基金管理方面。一方面启用难。我区新开发的居民小区在办理产权证时，房屋维修基金统一交存到市房产局房屋维修基金管理中心，要动用维修基金需“两个三分之二业主同意”后报市房屋维修基金管理中心等多个部门进行审批，由于审批程序繁琐，使用条件难达到，使用起来难度较大，物业公司、业主都不满意。另外管理不到位。近几年发现有少数物业公司采取不正当手段套取房屋维修基金的情况。四是基层工作压力大。政府对物业管理工作的人员、编制、经费未作明确规定，出现了人员少、经费缺、工作任务重、压力大等问题。按照属地管理职能，区、街(乡)、社(村)三级承担的小区矛盾纠纷调解，对物业公司、业主大会和业主委员会的服务、指导、监管等任务每年都在大幅攀升，现有人员配备难以应对。

(二)小区规划建设遗留问题多。一是由于规划、建设、房产等职能部门、物业公司验收把关不严，形成遗留问题。房屋建筑质量差，部分配套项目缺项甩项，房屋格局和小区环境与销售合同条款有差异，公摊面积的划分和附属用房的产权确定以及经营收益分配等方面存在诸多遗留问题，业主与开发商、建设单位矛盾突出，物业公司难以协调。二是老旧小区、安置房小区存在管理难。老旧小区一般都是单位建的福利房，小区整体规划设计相对滞后，道路狭窄。而安置小区在规划建设之初也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题，致使两类小区的财物偷盗频发、小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差，无论是小区自治还是社(村)协调聘请物业公司，都难以满足业主需要。此外，目前老旧小区没有交存房屋维修金，房屋及公共设施年久失修，政府经费投入有限，居民又负担不起过高的维修费，给物业管理带来很大困难。三是电梯设备维护维修、供水设施移交等问题。部分小区电梯质量存在安全隐患，长期维护维修不及时不到位，二次供水设施移交水务公司难。对此物业公司以属开发商、建设单位责任为由推脱，引发业主不满。四是住宅小区普遍存在停车难。

(三)物业公司在服务管理中存在的问题。一是服务资质参差不齐，侵权行为时有发生。我区共有物业服务企业73家，其中一级资质的4家，二级资质的3家，三级资质的62家，外来的4家。有部分物业公司是前期物业，大部分小区建成后，开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司，而是将物业管理交付给自己选聘的子公司或其二级机构，再次利用物业牟利，导致物业公司并非服务于广大业主，而是服务于开发商和建设单位，物业公司处于强势地位，业主处于弱势地位，于是“主仆”位置颠倒，产生一系列的侵害业主权益的行为。二是物业管理费收取难，服务质量不高。从调研的小区看，业主以“房屋质量、物业服务不到位”等为由拒缴物业费，导致物业管理费收取率平均在50%到60%之间。部分物业公司往往以“业主缴纳物业费不足”为由，单方中止部分服务。当物业公司收入低于成本或者利润减少时，“足额缴纳物业费”作为其完善服务的前置条件，必然会通过减员等办法降低成本，服务质量下降，导致更多业主对物业公司的服务不满意，从而不交物业费，形成物业公司服务质量越来越差，物业管理费收取越来越难这种恶性循环的怪圈。三是从业人员素质参差不齐，行业人才匮乏。低收入、低工资的现状无法吸纳高素质人才进入物业公司，致使大量的4050人员、企业改制人员、自由职业人员进入到物业管理行业从事保安和保洁等服务工作，物业公司管理水平低，人员整体素质不高，缺乏服务和创新意识。

(四)业主委员会作用没有发挥。一是业主委员会的主体地位不明。业主委员会按照《物业管理条例》的规定，它只是业主大会的执行机构，它与物业公司的地位不对等，不具备法人资格。业主委员会在维权过程中，始终非常艰难，暴露了业主委员会在制度设计时法律地位的缺失，很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。二是业主委员会组建困难。新开发建设的小区因开发周期长、入住率不高等原因，难以符合业主委员会成立条件，加之开发商、建设单位拖延移交社会事务，难以实现业主自治。调查中发现大部分小区业主参与物业管理意识不强，召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数，给组建工作带来困难。三是业主委员会运作不规范，缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全，职责不明确，缺乏有力的指导和规范，且房产部门对物业公司、小区业主委员会的工作监督管理不强，对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的依据和手段。四是业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识，没有从全体业主利益角度考虑问题，功利心重，利用业主委员会谋取私利，造成不良的社会影响。五是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差，公德意识不强。只管自家门内的事，不关心涉及到全体业主公共利益的"门外事务。

为进一步加强和规范物业管理，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，切实改善广大业主居住环境，促进物业管理市场秩序健康发展，维护社会大局稳定，根据《物权法》，国务院《物业管理条例》，湖南省实施《物业管理条例》办法，建设部、财政部令[2008]第165号《住宅专项维修资金管理办法》、住建部[2010]165号文件《物业承接查验办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我区实际，现就如何加强住宅小区物业管理工作提出如下建议：

(一)完善顶层设计，建立健全法律法规，政府职能部门要当好“裁判员”

1.完善法律法规政策，加大宣传力度。一是完善立法。落实十八届四中全会精神，市里可以将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程，明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、未按业主大会决定补建或者续交专项维修资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息服务诚信平台，加强舆论宣传与监督，影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等，推动物业管理良好环境的形成。二是健全工作机制。高度重视住宅小区物业管理在构建和谐社会中的作用，建立物业公司准入制度，强化对物业公司的行政监管，理顺市、区、街(乡)、社(村)的职责职能、权利义务，建立健全“属地管理、条块结合、分级负责、协调联动”的工作机制。三是细化规则。政府要督促市房屋维修基金管理中心尽快落实建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》，出台房屋维修基金的使用交存管理细则，规范监管、简化维修基金的使用程序，合理调整维修基金的分摊比例，使维修基金真正发挥作用，充分调动业主委员会、业主参与自我管理的积极性。

2.严格依法依规把好规划建设验收、移交关。一是政府要出台公开摇号选聘前期物业公司的规定。同时督促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控管理，重点对设计、建设、竣工验收、移交等行政许可具体内容的把关，进一步规范开发商、建设单位的行为，严格落实《湖南省实施办法》，切实保证小区物业配套设施的同步到位，为后期物业管理创造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作，规划、建设、房产部门在对住宅小区开发项目验收时，区物业管理领导小组成员及所在街(乡)、社(村)物管办负责人、物业公司、业主代表作为“第三方代表”共同参与，依据政府职能部门行政许可内容逐项开展检查验收。对开发建设不配套等遗留问题，责成开发商、建设单位在规定期限内，高质量完善、整改，方可验收、移交，对拒不执行的，要依法依规严肃查处，从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司，力推开发商与业主和谐相处，构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。老旧小区特别是改制企业移交管理的小区较多，居民收入低。政府在基础设施建设资金分配上予以倾斜，区牵头，街(乡)按辖区组织全面摸底，有计划逐年对小区的基础设施进行提质改造，对改造后的零散小区进行整合，将形成规模的小区由街(乡)、社(村)牵头组织成立业主自治委员会，招标引进正规物业公司进驻。

3.加强对物业公司的监管。加强和完善物业管理势在必行，政府必须进一步充实物业管理部门人员力量，加强经费保障。一是学习上海的做法由政府购买服务。组建全区住宅小区管理事务所，采取购买公共服务的方式，对全区小区的物业行政管理委托社会中介组织管理。二是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理，构建多级次的服务标准体系，并充分发挥基层的监督指导作用，将区、街(乡)、社(村)、业主的考核评分纳入到物业主管部门对物业公司的资质考核工作中，每年进行一次考核审定，评分较低单位要严肃整治，执行退出制度。三是组织开展物业管理专项治理。整治服务质量差的物业公司。对以管理者自居，服务质量不高，服务意识差，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分类收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务内容和标准等向社会的公开，增加透明度，促进物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

(二)规范市场运作，加强协调监督检查，区、街(乡)社(村)三级要当好“指导员”。

1.进一步明确工作职责。明确区、街(乡)、社(村)的相应工作职责，强化考核办法，增加财力投入。各街(乡)要加强物管办的力量，配备专职工作人员，物管工作经费纳入到区、乡财政预算和街道的财政计划。同时，把物业管理纳入网格化管理，将业主委员会成员、楼栋长、有小区管理经验的志愿者或社会公益组织加入到小区管理队伍。继续开展对无物管小区环境卫生业主自治及住宅小区星级达标创建工作，并加强对申报、创建、评选结果的宣传和运用，营造良好的社会舆论氛围，逐步形成政府监管、行业自律、业主高度自治相结合的综合管理格局。

2.积极构建物业管理与社(村)建设联动机制。建立社(村)、业主委员会、物业公司的联席会议制度，搭建“三方”议事平台，共同理顺物业管理关系，建立基层物业管理长效机制。通过政府购买公共服务，组建物业纠纷调解机构。区、街(乡)物管办应结合文明城市创建工作，进一步督促物业公司落实好《物业管理条例》，加强业务培训，提高从业人员素质;指导物业公司不断适应业主的需求，拓展思路，向智慧型小区服务发展，营造清洁、卫生、安全、舒适的生活环境，争取业主的支持、理解，使物业公司真正成为小区业主的“服务员”。

3.加强对业主大会和业主委员会的指导。业主及业主委员会的自治和监管问题是物业管理行业面临的主要矛盾之一，指导、监管好业主大会、业主委员会是街(乡)、社(村)物业管理工作的重中之重。区相关部门要加大对《物业管理条例》等法律法规的学习培训、宣传贯彻力度，使物业管理部门、物业公司、小区业主、开发商、建设单位等都能了解物业管理法律法规，自觉履行职责。要增强业主自治意识、有偿服务意识、依法维权意识，积极组建业主委员会，协助推荐遵守国家法律法规、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强，公正廉洁、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。对人口规模达到两千人以上的小区可以成立居民委员会，完善居民委员会与业主委员会“一套班子，两块牌子”的运行模式。指导业主委员会制订议事规则、信息、财物公开、档案管理等制度，切实发挥应有的作用，使业主委员会成为小区的“管理员”。

4.大力提高业主自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业管理中，通过规范小区自治的内容，完善小区公约，提高业主依法维权的意识，高度自治的意识，在正确行使民主权利的基础上，承担应尽的义务和责任。区、街(乡)、社(村)有针对性地在小区开展“文明小区”、“文明楼栋”、“友好邻居”、“星级文明户”等评比活动，促进小区业主自觉遵守社会公德，形成和谐相处的良好氛围。

前期物业管理服务协议书前期物业管理服务方案

3、环境卫生。

4、保安。

5、交通秩序与车辆停放。

6、房屋装饰装修管理。

7、管家服务。

8、委托经营服务。

第三条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。

2、住宅建筑面积：别墅：每月每平方米3.6元;。

第四条维修基金的管理与使用以《xx省物业管理条例》为参照，按出台的《本市物业维修基金管理办法》执行。

第五条违约责任。

4、乙方违反合约，不按本合约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。

第六条在本合约执行期间，如遇不可抗力，致使合约无法履行，双方按有关法律规定处理。

第七条本合约内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合约未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第八条本合约在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，可向黄山市有管辖权的人民法院提起诉讼。

第九条除本合同及补充协议约定条款外，任何口头承诺无效。

第十条本合约一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十一条本合约自双方签字盖章之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

代表人：代表人：