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最新物业安全管理新（精选14篇）
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物业安全管理规章制度
贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，维护医院物业安全。
2.0适用范围。
适用于xx医院管理处的安全生产管理。
3.0职责。
3.1部门主管（负责人）负责部门安全生产工作的落实、培训及综合安全检查。
3.2管理处主管负责审核各部门安全生产培训计划及整体安全检查。
4.1安全作业。
4.1.1管理处各部门员工在工作时，严格按各部门制定的操作规程作业。
4.1.2值班人员负责每日安全工作的落实监督。
4.1.3部门负责人负责本部门安全工作的监督，整改及知识培训，不定时进行检查。
4.1.4员工在工作中，发现不安全因素，应立即停止作业，并及时将情况上报部门主管，在不安全因素未得到彻底排除前，严禁作业。
4.2消防安全。
4.2.1所有员工严格执行消防法律法规和各项制度，保安部负责监督检查，发现异常情况及时上报管理处。
4.2.2保证各种消防设备设施完好，禁止用作其他用途。
4.2.3在工作中涉及到需要使用消防系统的情况，应先通知保安部，由保安部请示管理处，提出正确处理方法。
4.2.4保安部在检查中发现消防设备设施有破损或故障，根据不同情况上报管理处，管理处通知医院保卫科及时配换处理。
4.3治安安全。
4.3.1保安部全面负责医院内治安状况和维持良好的治安环境，发现异常情况及时处理，并上报管理处。
4.3.2管理处其他员工发现本物业管理区域内违法犯罪情况，立即上报管理处，管理处按《应急处理规程》处理。
4.4人身安全。
4.4.1各部门员工发现有危及人身安全的情况，要及时上报管理处，并设置危险标志。
4.4.2工作时要换工作服，扣好衣扣，脱下手表、钥匙等易导电金属，要穿胶底安全鞋或干布鞋。
4.4.3维修任何电气设备时，一般不带电作业，注意切断相应的.电源开关，挂上警告牌。修理完毕后，通电前应先检查一下线路，有无其他人在工作，确认无误后方可合上开关。
4.4.4高空作业（离地面2米以上）时，要戴安全帽和安全带，以防失足或触电坠落，同时注意携带的工具、器材，勿失手落下，以免伤人和损坏设备。
4.5车辆安全。
4.5.1保安部负责所有进出车辆及停车场的检查、指挥、登记。
4.5.2保安部当值人员严格执行车辆管理的各项制度，确保交通、人身安全。
4.5.3对违规停放、驾驶车辆的人员，保安部立即制止、纠正，根据不同情况上报管理处。
4.6设备安全（此部分由医院维修班负责）。
4.6.1切实做好设备的维修保养，保持设备绝缘良好及接地保护装置完好。并经常监测，如遇绝缘损坏时应及时处理，使之符合安全要求，防止事故扩大。
4.6.2进行机械设备方面的维修工作时，要注意切断动力电源，停止运行部件，挂上警示牌。确认无误方可进行工作。
4.6.3检修或检查有带电容器的电气装置或高压设备时，应将电容器充分放电，必要时可短接后进行工作。
4.7遇到突发应急事件按《应急工作规程》处理，由管理处写出《突发事件报告》保存、归档。
5.0相关文件。
6.0记录。
6.1《突发事件报告》qr/gr-022。
物业消防安全管理物业消防安全管理制度及流程
要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。
首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。
其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。
第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居(村)委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。
3.2形成对物业服务企业监督的合力。
住建(房管)部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制;建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。
其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居(村)委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。
此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。
消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽查重点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决;同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。
此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。
同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。
3.4保障公共消防设施维护资金的使用。
政府及相关部门要明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法，在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，当出现消防设施瘫痪、严重故障等紧急情况时，物业服务企业及相关职能部门要简化专项维修资金支出程序和环节，保证公共消防设施及时恢复功能，确保公共消防安全。
物业服务企业要充分发挥日常物管工作的优势，利用宣传栏、张挂宣传横幅等形式，向业主宣传消防法律法规，普及消防安全常识，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，提高广业主的自防自救能力，使物业管理中的消防安全工作能够得到业主的理解和支持，使业主能够自觉履行相关消防义务，积极配合物业服务企业做好消防安全工作。
参考文献。
[4]刘磊.物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[j].管理论坛，2013(350)：58.
后勤物业消防安全管理
（一）机构和人员：
责任人： 总经理 责任部门：行政部 消-防-队长：部门经理
消-防-队员：公司全体员工
（二）职责：
责任人： 负责公司安全管理全面工作
责任部门：检查督促公司各项消防安全工作和制度的落实。组织和健全消防机构；制定消防制度；具体检查、落实各项消防工作；组织消防工作的学习和宣传；组织贯彻上级对消防工作的指示；完成责任人交办的其它消防工作。管理、检查、更新消防器材和设备，确保各类消防器材和设备处于良好状态，能随时启用。
消-防-队长： 发生火情时，指挥人员火速到现场，本着先救人后救物的原则积极组织抢救人员和物资;指挥无关人员疏散,维护现场秩序;熟悉各类消防器材和地下消火栓的位置。
消-防-队员：要保持高度的警惕性，火情就是命令。发生火情时听从指挥，积极投入到灭火工作中去。熟悉各类消防器材的使用。
（三）消防安全制度：
1、消-防-队员要掌握消火栓和所配发的灭火器的使用方法。
2、清楚电源开关的位置，根据火情断电。
3、清楚消防设施的'位置。
4、经常检查消防设施、灭火器，设施应完好能用。
5、正确掌握报警方法，发生火情保卫处7110、7119。
6、要进行安全用电的宣传、检查。室内严禁使用各类违章电器。
7、员工宿舍楼内禁止做饭及使用明火。严禁在宿舍内点蜡烛及吸烟。严禁在宿舍内乱拉电线。
8、楼梯、走道、安全出口等部位任何人不得占用和封堵，保证畅通。消防设施不得掩遮、圈占、挪用、拆卸。
9、楼内及宿舍内不得堆放、晾晒易燃、易爆物品。严禁燃放烟花爆竹。
10、宿舍内严禁拉床围、墙围。
（四）发生火情后一般处理步骤：
首先不要惊慌，听从统一指挥。视情况首先报警，保卫处：7110、7119、情况严重时同时打119。
拉电闸：发生火情时应立即切断发生火情的楼层及上下相邻楼层的电源。
在报警、断电的同时积极灭火，尽量减少损失。并疏散无关人员、维持秩序。
物业安全管理制度物业安全管理制度汇编
第一条为加强和规范本市住宅小区消防安全管理，预防火灾和减少火灾危害，根据《中华人民共和国消防法》、《湖北省消防条例》、《物业管理条例》、《湖北省消防责任规定》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部61号令)等法律法规及行业规范，结合住宅小区特点和实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于在本市住宅小区物业(含商住楼、综合楼的住宅部分)所实施的消防安全管理活动。
第三条本规定下列用语的含义：
(一)本规定所称业主，是指房屋的所有权人；
(二)本规定所称使用人，是指房屋的承租人或实际使用人；
(三)本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第四条住宅小区消防安全管理应遵守消防法律、法规、规章(以下统称消防法规)，严格贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作方针，坚持政府领导、部门协同、单位负责、全民参与的工作原则，确保管理区域的消防安全。
第五条业主或物业使用人将建筑物或者场所提供给他人使用的，双方当事人应当在合同中明确各方的消防安全管理责任和消防设施、器材的设置、维护保养责任；未明确的，由建筑物或者场所的业主或物业使用人负责。
第六条有两个以上业主或物业使用人的建筑物，专有部分的消防安全由各业主或物业使用人分别负责，共有部分的消防安全由全体业主或物业使用人共同负责，或者委托物业服务企业，对共有部分的消防安全进行管理。
第七条物业管理区域内共用消防设施保修期内的维修等费用，由建设单位承担；保修期满后的维修、更新和改造费用，纳入共用设施设备专项维修资金开支范围；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，消防设施维修、更新和改造费用由业主按照约定承担，没有约定或者约定不明确的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。
消防设施、器材的维护、保养费用应按物业共用设施设备维修基金的有关规定执行。
第二章工作职责。
第八条房产管理部门应当定期组织住宅小区开展消防安全检查，并配合县级以上公安机关消防机构、公安派出所，监督、指导物业服务企业落实消防安全责任制。
第九条物业服务企业各部门按照职责分工开展消防安全管理工作，建立健全消防安全制度和操作规程。
第十条物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。未建立物业服务企业的区域，所在的社区居民委员会应当组织业主协商确定维护管理办法。
第十一条物业服务企业主要负责人是住宅物业管理区域的消防安全责任人，分管负责人是住宅物业管理区域的消防安全管理人；物业服务企业应当配备专(兼)职消防管理人员。
第十二条物业服务企业应当履行下列职责：
(四)严格执行消防控制室值班制度，值班人员应当持证上岗；
(五)制定灭火疏散预案，每年至少开展一次消防演练；
(六)广泛开展消防宣传教育活动；
(七)发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾原因调查；
(八)建立消防工作档案，存档备查；
(九)其他消防安全工作职责。
第十三条业主大会、业主委员会履行下列职责。
(一)组织、督促业主、物业使用人遵守消防法规；
(四)监督物业服务企业落实消防安全防范服务工作；
(六)其他消防安全工作职责。
第十四条业主、物业使用人应当履行下列职责：
(二)配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作；
(三)按规定承担消防设施的维修、更新、添置的相关费用；
(四)做好自用房屋、自用设备和场地的防火安全工作，及时排查整改火灾隐患；
(五)其他消防安全工作职责。
第十五条物业服务企业消防安全责任人应当履行下列消防安全职责：
(二)将消防工作与本物业服务企业的经营管理活动统筹安排，批准实施年度消防计划；
(三)为本物业服务企业的消防安全提供必要的经费和组织保障；
(四)逐级确定消防安全责任，批准实施消防安全制度和消防安全操作规程；
(五)组织防火检查，督促落实火灾隐患整改，及时处理涉及消防安全的重大问题；
(六)根据规定建立专(兼)职消防队、微型消防站；
(七)组织制定符合实际的灭火和应急疏散预案、组织实施演练；
(八)其他消防安全工作职责。
第十六条物业服务企业消防安全管理人定期向消防责任人报告消防安全情况，及时报告涉及消防安全的重大问题。应当履行下列消防安全职责：
(一)拟订年度消防工作计划，组织实施日常消防安全管理工作；
(二)组织制订消防安全制度和消防安全操作规程，督促落实；
(三)拟订消防安全工作的资金投入和组织保障方案；
(四)组织实施防火巡查、检查和火灾隐患整改工作；
(八)配合辖区网格员、派出所、公安机关消防机构开展日常消防安全管理工作；
(九)其他消防安全工作职责。
第十七条专(兼)职消防队员应当开展消防安全防火巡查、检查，熟练使用各类消防设施、器材，熟知消防设施、器材的分布情况和灭火应急预案，定期开展消防设施、器材维护保养。
第十八条物业服务企业应当根据住宅物业管理区域的特点建立防火巡查制度，并确定巡查的人员、内容、部位和频次。巡查的内容主要包括：
(一)有无违章用火用电情况；
(三)是否占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道；
(四)是否有在楼梯间、楼道、疏散通道、安全出口等区域违规停放电动车及充电行为；
(五)管道井防火封堵是否被破坏，是否堆放杂物、丢弃垃圾；
(六)是否存在使用易燃可燃材料彩钢板违规搭建；
(七)业主装修是否符合相关消防安全管理规定；
(八)其他防火巡查内容。
防火巡查人员对住宅小区存在的消防违法行为，应当予以劝阻、制止；对不听劝阻、制止的，及时报告公安派出所或者公安机关消防机构，由公安派出所或者公安机关消防机构依法处理；防火巡查时，应当场填写巡查记录，巡查人员及主管人员应当在巡查记录上签名。
第十九条物业服务企业应当每月至少开展一次防火检查，包括以下内容：
(一)消防安全制度、操作规程执行和落实情况；
(二)火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况；
(二)消防设施、器材是否保持完好有效；
(三)消防车作业场是否被遮挡、占用；有无妨碍举高消防车作业的绿化、障碍物；
(四)电气线路、电器设备安全状况；
(五)重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况；
(六)消防安全重点部位的管理情况；
(七)消防(控制室)值班情况和设施运行、记录情况；
(八)防火巡查情况；
(九)其他需要检查的内容。
防火检查应当填写检查记录，安全主管应当在检查记录上签名。
第二十条物业服务企业应当建立健全下列消防安全管理档案：
(二)消防行政许可、备案资料及消防监督法律文书；
(三)消防设施、器材设置、配置情况；
(四)消防设施、器材维护、保养情况；
(五)巡查、检查记录；
(六)消防宣传教育、培训、演练记录。
第二十一条物业服务企业对巡查、检查发现的火灾隐患，能够当场整改的立即改正；不能当场改正的，应当及时报告消防安全管理人或者消防安全责任人，制订整改方案。
第二十二条物业服务企业在火灾隐患消除之前，应落实防范措施，确保消防安全。对发生火灾可能造成人员伤亡或重大财产损失的，应当将危险场所或部位停止使用。
第二十三条物业服务企业应当将火灾隐患整改记录存档备查。
第四章消防安全教育。
第二十四条物业服务企业应至少每半年组织员工开展一次消防安全培训。
第二十五条员工上岗前应经消防安全培训，具体内容包括：
(一)消防法律法规、消防安全制度和操作规程；
(二)物业管理区域内的火灾重点部位、火灾危险性和防火措施；
(三)建筑消防设施、器材性能及使用办法；
(四)火灾报警、检查消除隐患、扑救初期火灾以及疏散、逃生自救的知识和技能。
第二十六条物业服务企业应当广泛采取广播、电视、录像、标语、横幅、板报、派发资料等多种形式，定期开展消防宣传教育活动，宣传消防法规和消防常识，引导业主或物业使用人关心和重视消防安全，提高其消防安全意识。
第五章火灾处置。
第二十七条报告火警时，要说清楚起火的具体地点、着火物质、火势大小、有无人员被困，报警人的姓名、联系电话，并就近路口引导消防车进场。
第二十八条火灾发生后，物业服务企业应迅速组织人员疏散和火灾扑救，组织现场警戒，维护现场秩序。
第二十九条公安消防队到达火灾现场后，物业服务企业应配合火灾扑救。
第三十条火灾扑灭后，物业服务企业要保护火灾现场，协助调查火灾原因。
第六章法律责任。
第三十一条物业服务企业及工作人员违反消防安全责任的有关规定，依法应当给予行政处罚的，依照有关法律、法规予以处罚。
物业服务企业通过自查发现火灾隐患并主动整改的，可以依法减轻或免除行政处罚。
第七章附则。
第三十二条本规定由宜昌市公安局负责解释。
第三十三条本规定自发布之日起实施。
物业安全管理责任书
甲方：
乙方：
为了提高员工安全工作责任感和积极性，完善各项规章制度，维护甲、乙双方合法权益，经双方协商签订如下责任书。
一、双方认为，搞好经济建设，搞好物业管理，要树立安全第一的思想，坚持安全第一，预防为主。
二、甲方要为乙方提供一个安全的`工作环境，在制定工作计划、下达任务、安排工作时都要充分考虑到安全。
三、根据工作需要，甲方要在工作现场提供必要防护设施，为员工提供符合要求的劳动防护工具护品。
四、乙方要遵纪守法，遵守各项规章制度，严守操作规程，不违章作业，正确使用各种劳动保护品，保证安全生产。
五、乙方要努力学习业务，提高工作技能，熟悉工作环境，熟练的使用机械设备，不得盲目蛮干。
六、本责任书一式两份。甲乙双方各一份，双方签字（盖章）生效。未尽事宜双方另行商定。
甲方：乙方：
签字：签字：
20xx年01月01日。
物业安全管理责任书
甲方：
乙方：
为了提高员工安全工作责任感和积极性，完善各项规章制度，维护甲、乙双方合法权益，经双方协商签订如下责任书。
一、双方认为，搞好经济建设，搞好物业管理，要树立安全第一的思想，坚持安全第一，预防为主。
二、甲方要为乙方提供一个安全的工作环境，在制定工作计划、下达任务、安排工作时都要充分考虑到安全。
三、根据工作需要，甲方要在工作现场提供必要防护设施，为员工提供符合要求的劳动防护工具护品。
四、乙方要遵纪守法，遵守各项规章制度，严守操作规程，不违章作业，正确使用各种劳动保护品，保证安全生产。
五、乙方要努力学习业务，提高工作技能，熟悉工作环境，熟练的使用机械设备，不得盲目蛮干。
六、本责任书一式两份。甲乙双方各一份，双方签字(盖章)生效。
未尽事宜双方另行商定。
甲方：乙方：
签字：签字：
20xx年01月01日。
物业行业安全管理制度
第一条为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
第二条在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
第三条物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
第四条深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
第五条深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。
第二章物业管理企业
第六条本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
第七条物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。
第三章物业管理的招标投标
第八条委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的；
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
第九条物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的，从其规定。
业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
（四）选定中标人；
（五）依法享有的其他权利。
第十条招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
第十一条招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（二）物业管理的内容和要求；
（三）投标书编制的方式及依据；
（四）投标人的资质和条件；
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
（六）送达投标书的地点及截止时间；
（七）开标、评标的时间、地点；
（八）其他需要说明的事项。
第十二条物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十三条采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。
前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
（一）招标组织者的名称、地址；
（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第十四条参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
（二）管理服务人员配备方案；
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
（四）管理服务费用收支预算方案；
（五）管理服务分项标准与服务承诺；
（六）社区文化服务方案；
（七）管理服务模式设想等。
第十五条受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第十六条物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。
第四章物业管理服务
第十七条开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。
委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制定示范文本。
第十八条物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
（六）园林绿化地维修、养护和管理；
（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。
第十九条物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
第二十条物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
第二十一条物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
（一）管理处管理人员的工资、福利；
（二）保洁消杀费；
（三）治安防范费；
（四）公用配套设施日常维修养护费；
（五）园林绿地维修养护费；
（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
（七）公用部位水电费；
（八）电梯运行维修养护费；
（九）中央空调费。
第二十二条物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。
第二十三条物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业人住前的管理服务费用。
第二十四条物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
业主应当按时交纳管理服务费用。
第二十五条管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十六条物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十七条物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。
第二十八条在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
前款基金的收支账目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十九条物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
第三十条业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。
第五章物业管理行业协会
第三十一条市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
（五）调解行业内部的争议；
（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第三十二条依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加人市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
第三十三条市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章物业管理服务
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的'行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章物业的使用与维护
第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章法律责任
第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
物业安全管理制度
(一)接班安管员按规定着装后，提前十五分钟列队上岗接班，交接班安管员必须相互敬礼进行交接班。
(二)接班安管员到达后，应由交班安管员在《安全管理值班记录表》上记录交班内容和交、接班时间并签名。
(三)交接班时，交班安管员必须将需要接班安管员继续观察或处理的问题，装备器材和其他物品的状况，以及电梯、监控、道闸等重要设备(施)的运行情况向接班安管员移交清楚，且做好记录备查。
(四)交班安管员须在接班安管员对各岗位巡查、验收并在《安全管理值班记录表》签字确认后才能下班。
(五)接班安管员验收时发现(包括交班安管员当班时发生而未发现)的问题，由交班安管员承担责任;交接过程中发生的问题，由交班人员负责处理并承担责任，接班人员协助处理;交接完毕，接班人签字认可后发生的问题，由接班安管员承担责任。
(六)道口岗安管员交接班时应在《安全管理值班记录表》上认真填写各栏目。监控室岗安管员交接班时应在《监控室值班记录》上认真填写各栏目。
(七)接班安管员未到岗或虽已到岗，但未办毕交接手续并签名确认时，交班安管员不得下班。否则，其间发生的问题，由交班安管员负责。
物业安全管理报告
为了贯彻落实市委市政府关于《xx市物业服务市场秩序专项整治年活动实施方案》文件精神，切实规范物业服务行为，提升物业服务水平，改善业主居住环境和生活品质，我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠，调查情况如下：
xx物业服务有限公司成立于20xx年七月，是专门从事物业管理服务的企业，具有国家物业服务二级资质，先后接管了花园、世家、等六个中、高档小区。年来，公司以“管理规范高效、服务真诚快捷”为质量方针，以“真诚为您”为服务理念，始终高标准、严要求，实施品牌战略，已形成规范、专业、细致、高效的品牌风格。公司自成立至今，先后获得“省级优秀文明社区”、“省物业管理优秀住宅小区”、“省花园式小区”、“全国物业管理示范住宅小区”、“省服务名牌”的荣誉称号。
1.车辆乱停乱放现象时有出现。
近年来，随着社会经济的发展，市民生活水平有了很大提高，购买私家车的家庭大量涌现，加之小区建成时间较早，车位规划数量不足，部分业主缺乏大局观念，破坏公共秩序，占用公共车道停车，造成园区的车辆乱停乱放现象，对业主的正常生活带来了诸多的不便。
2.从业人员素质有待提高，导致服务工作不到位。
公司从业人员存在个别人员未受过正规的管理技能、培训，缺乏系统的.物业管理知识及综合协调经验和能力。管理内容局限于公共服务项目，较少涉及专项经营和多种经营。个别保安、保洁素质欠佳，没有接受过专门培训的人员临时上岗，未按标准操作，致使物业服务工作不到位。
3.开展和提供的服务项目单一。
目前该物业企业仅仅是面向居民住宅小区提供部分的服务，而对居民住宅小区也仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，缺乏服务创新意识。
1.落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法，分片包段责任落实到人，实施车辆的有效管理。对居民加强宣传和教育，提升小区居民素质，用集体力量建造和谐温馨家园。对各楼道公共出入口的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。
2.加快公司人才培养，打造具有专业化服务水平的专业技术团队。引进具有相关知识与经验的高层管理人才，并通过培训、定期考核等手段提高员工的文化素质、业务技能和管理水平。提升“四保(保修、保洁、保绿、保安)”服务水平，深入推进精细化体系管理模式，促进物业管理服务水平不断提升。切实把提高用户满意度作为自己的工作标准，不断借鉴、总结先进的管理经验，将精细化覆盖到每一个环节，控制到每一个细节，使每一项物业管理服务更加条理化、标准化、规范化，进一步完善精细化物业管理工作模式。
3.在固有服务内容的基础上，不断拓展服务内涵，不仅要满足业主的需求，还要预知业主的潜在的需求，以此不断改进我们的服务内容和管理手段，努力使客户满意，充分体现“真诚为您”这一服务理念，利用创新服务形式来不断构建高水平的服务，创建物业服务名牌，树优质服务新形象。
物业管理所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。在下一步工作中，我们将继续积极突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区业主营造一种高品位的生活氛围。
物业安全管理制度
室内卫生实行值日轮流制,当天室内卫生值班员负责地面、桌面、窗户等位置的清洁和公共物品的摆放,每周六进行一次全班室内大扫除。
4、地面要时常保持干净,要不定时进行清扫;
5、室内所有物品必须摆放整齐、有序。
1、护卫员必须在管理处指定的宿舍,铺位上住宿,未经管理处领导批准不得夜不归宿;
5、不准擅自调换房间、床位或占用他人床位,不准随意动用他人物品;
6、自觉爱护宿舍的公共设施和财物;
7、安全员的亲友须在22:00前离开管理处区域。
物业安全管理制度
(二)施工作业在三个工作日以内(含)，安全岗登记有效证件进出。
(一)《装修人员出入卡》的办理
2、正/副卡上应当按规定填写具体内容;
3、正/卡上须张贴持卡人的一寸免冠照片，并盖上管理处的印鉴;
4、在正/副卡连接处的中央位置盖上(管理处印鉴的)骑缝章。
(二)《装修人员出入卡》使用
1、正/副卡须配合使用;
2、装修人员进入小区时，应将正/副卡同时交护卫员验证;
3、验证完毕后，装修人员将正卡带走，副卡则留在安全岗;
4、安全岗值班员有权拒绝无卡人员进入小区。
5、装修作业人员必须佩戴《装修人员出入卡》正卡，副卡作为装修人员出场及管理处工作人员巡查与清场的依据。
(一)严格按照《深圳市家庭居室装修管理规定》作业;
(三)禁止装修施工人员窜栋、窜楼、窜户;
(四)对小区的装修人员，统一由指定的道口进出;
(五)禁止从事装修作业的人员在小区留宿;(对确需留宿的作业人员，应由业主作出书面担保，管理处办理手续后方能留宿，每户仅限2人)
(六)23:00以后，未经管理处同意，施工留守人员不得再出入小区。
(七)禁止作业人员在小区、楼层自由流动。如有违反，可移交管理处处置或令其立即离开小区。
(一)巡查时间:每班必须对小区装修户巡查1次;
(二)巡查内容
2、有无私拉乱接管线;
3、是否按规定配备灭火器(一般按每50平方米一个);
4、是否存储易燃易爆、有毒有害的物品;
5、有无做饭、取暖或高热灯等;
6、有无吸烟等容易引发火灾的情况发生。
7、其他。
(一)作业人员必须于每天19:00停止作业，19:30以前自觉从其进入的道口离开小区，同时取走自己的《装修人员出入卡》副卡。
(二)对于未取走副卡的人员，视为未离开小区。
(三)管理处须于19:30集中组织人员对所有装修户清场(除批准留守人员外);
(四)20:00-24:00，管理处应组织人员，对各个装修点至少组织一次巡查，重点检查有留守人员的装修点，避免装修人员擅自留宿、替换或在小区自由流动。
物业安全管理制度
1.物业公司管理范围任何部位不准私自搭接临时电源线路，需改变用电源线路，必须由工程部电工操作。
2.使用多项电源插座不准平放在桌面上或地面上，必须钉挂在墙壁上或放在计算机操作台二层，防止金属异物落入插孔造成短路引起火灾。
3.各类电源插座周边不准存放易燃、可燃物，使用各类电源插座时插孔出现被烧痕迹，应及时请电工维修更换，严禁继续使用。
4.在多项电源插座上需插接的全部用电设备耗电量必须与电源插座额定电流相匹配，禁止超负荷使用。
5.使用多项电源插座时必须一次性插接在墙壁上，严禁将多项电源插座二次插接在上方多项电源插座上。
6.严禁将无插头裸线直接插入电源插座上用电。
7.导电电源线严禁从行走地面和门窗缝直接穿过，防止带电导线破损断裂，漏电引发事故。
8.分布在小区室外的电源闸箱接点，必须封闭防水加锁，防止儿童触电。
9.严禁在台灯下堆放压盖纸张或其他可燃物，防止灯泡过热或台灯质量问题短路引燃。
10.计算机上和周边禁止堆放杂物、书报、纸张、烟缸、水杯，操作计算机时不准吸烟。
11.各种充电器材必须放置在无可燃物位置，保持干燥通风，指定专人负责经常检查，清除灰尘，保证器材电源及线路无故障，下班断电停止使用，禁止超24小时无人状态继续充电。
12.电源开关、插销、插座、照明灯具，严禁带病使用，一经发现故障应立即请电工维修。
物业安全管理制度
一、本规定所指的重要邮件是指挂号邮件、特快专递、包裹及汇款单等。
二、客服中心/大堂岗负责重要邮件的接收、保管、转递工作。
三、接收重要邮件时须填写《重要邮件收发登记表》，及时联系收件人，尽快将邮件转递给收件人，正常情况下不超过2小时。
三、保证邮件安全，妥善保管，任何人不得拆御、损坏、窃取邮件。
四、特殊情况不能在规定时间内送达的重要邮件，应统一放置，妥善保管，便于查找，及时催送。
五、确认无法转递的重发邮件，应及时退回。如收件人暂时不在管理区域，经收件人同意后，可代为保存，但保存时间最长不过30天。
六、重要邮件送达收件人或代收人时，需做好签收记录。
物业安全管理制度
一、积极开展小区消防安全宣传，教育居民群众自觉遵守居民防火公约，重点做好孤寡老人、残疾病人、精神病人、瘫痪病人、低能弱智者、小孩、玩火怪辟者等弱势人员的消防安全工作，主动上门宣传教育，落实消防监护人和监护措施。
二、对居民住宅楼和小区单位开展消防安全检查工作，清理公共走道、楼梯上的堆物，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。
三、积极做好公共消防设施和灭火点上的消防器材的维护保养工作，确保其完好有效。
四、发动居民群众积极参与消防宣传和灭火逃生演练等群众性消防活动。
五、组织人员扑救初期火灾，维护火场秩序，协助有关部门做好火灾调查和善后处理工作。
六、建立由物业管理企业、小区单位和居民代表参加的义务消防队，开展小区消防宣传、扑救初期火灾。