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工作计划
物业工作管理制度（专业16篇）
规章制度可以帮助组织建立和维护良好的企业形象和声誉。以下是小编为大家整理的规章制度范文，希望对大家有所帮助。
物业工作管理制度
一、为保证办公规范和质量，提高整体工作效率，按照日常办公内容和程序，制订本管理制度。
二、按照加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量的原则，各部门、员工应严格遵守，确保办公秩序和环境符合服务中心服务标准。
三、对违反相关制度的，将按照员工奖惩管理制度执行处罚。
一、出勤：
（一）实行出勤签到制度，员工应按照工作安排，在规定时间内上下班。
（二）工作需要加班时，员工应服从工作安排，在完成工作任务经有关领导批准后，方可离开。
（三）外出办事员工，应先征得主管领导同意，并在工作去向牌上注明，因工作原因暂时不能回来的应向主管领导报批。
（四）未按时间上下班的按照迟到和早退处理，无故离开工作岗位的，按照旷工处理。
（五）严格执行排班安排，未经允许不得私自换班、代班。
二、请假：
（二）秩序维护员工非工作时间外出，也必须向部门主管请示批准。
（三）未经允许，擅自离开者，按公司人事管理制度视情节轻重以旷工、辞退、开除等处理。
（四）请假期间的工资按公司工资管理制度执行。
三、值班：
（一）办公值班按照正常上班工作职责和标准执行，员工按规定服从值班安排。
（二）维修实行全天24小时值班制度，由服务中心和工程维修部负责安排调配。
（三）客户服务中心实行12小时（8：00—20：00）值班制度，由服务中心和客户服务部负责组织安排。
（四）各部门每日安排一名管理员值班，主要负责办公环境整理，岗位服务和小区环境监督。
（五）实行岗位交接班制度，做好交接班记录，把交接事项落实清楚，并保持交接班现场的清洁卫生，因交接班不清楚，同时追究责任。
（六）了解所上班次、岗位，接班人要提前15分钟到岗接班，办理交接手续。交接班时常用工具点交清楚，谁遗失或借出谁负责，安护员交接班由班长带领列队交接。
（七）当换班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗。
（八）当因工作需要等特殊情况，值班人员需暂时离开时，秩序人员应找好其他人员代班，客服和维修人员，开启电话呼叫转移，并在工作去向牌上注明。
（九）值班过程中发现问题，要立刻解决，遇有困难时可请求帮助，当重大事件发生时，要立即报告部门主管和负责人，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报。
一、上班时间内，必须坚守岗位，必须按质、按量达到服务中心要求，完成各自职责。
二、员工应自觉遵守服务中心作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。
三、严格执行公司各项规章制度和服务规范，努力提供服务效率，为客户提供优质、高效的物业管理服务。
四、提供团队意识，相互配合、互相监督、共同促进，不得出现内部纷争。
五、讲究礼貌，注重仪容，热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理，始终体现物业管理良好的服务意识和服务能力。
六、不得随意丢弃杂物，养成良好的.卫生习惯，保持办公环境优美清洁。
七、上班时间不得从事看报、闲聊，用通迅设备聊天等与工作内容无关的事情，办公时间要保持肃静，不准串岗聊天、嘻闹、高声喧哗和争吵，办公区域内禁吸烟；业余时间应努力学习业务知识及相关知识。
八、积极参加公司及部门组织的各项活动，服从工作安排和调度，努力为公司发展献计献策。
九、爱护保管好公共财产，公共财产不能挪作私用，勤俭节约，不浪费铺展，节约用水用电，注重重视防火、防盗和安全生产。
十、不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务，严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。
一、各部门办公、生活区、各工作服务区，每天安排人员轮流对工作环境进行清扫、整理。
二、保持室内及周边整洁卫生，发现问题及时清除，做到区域内无杂物、无污染。
三、室内物品分类放置、堆放整齐，通风良好，防潮防霉，地面无垃圾，室内无异味，定期清除废弃物，每天下班前整理一次办公环境。
四、爱护好室内设施，保持设施的使用功能和效率。
五、区域内不得任意悬挂、张贴非工作物品，工作场区内严禁吸烟。
六、室内各种标识标牌清楚、资料完整整齐。
一、服务工具由部门物资保管机构统一造册，责任到人。
二、服务工具仅限于工作使用，不得处理私人事务等挪作他用，保管好服务工具，使之发挥正常的使用功能效率，不得无故损坏。
三、服务工具未经允许不得外借，特殊需要经批准后，借前检查，归还时验收，按规定时间收回。
四、定期检查好服务工具的使用情况，做到不遗失、不损坏，经常维护，当需要更换购买时，按计划申报。
物业管理制度
为适应公司经营管理及业务发展的需要,同时为了合理地使用人才、培养人才,保证公司各项经营管理业务的正常运作和服务品质,特制定本管理程序。
1、xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门负责公司人力资源调配工作,审定各部门人员编制。
2、部门经理负责本部门内人员的合理调配,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
3、公司任一员工都须接受公司作出的合理调动决定。
1、部门经理调动。
a.经xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门批准,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门填写《调动通知书》,并通知公司各部门。
b.接到《调动通知书》后,被调人员须填写《工作交接清单》,与接任人交接,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门监督执行。
c.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门部门安排其他人员暂为代理。
d.新任命部门经理在到岗一周内应将管理处人事变动情况公告业主,公告应包括新任经理相片、简历及服务承诺等,以方便与业主的交流沟通。新接项目部门经理在业主入伙时,向业主进行公告。
2、管理及技术人员调动。
a.根据工作需要,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门负责进行人员调配,填写《调动通知书》,并通知相关部门。
b.接到调动通知后,被调人员须填写《工作交接清单》,与接任人交接,由被调人员的直属上级监督执行。
c.财务人员的交接须由xxxx物业管理有限公司财务管理部监督执行。
d.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由直属上级或部门经理安排其他人员暂为代理。
3、普通员工(含班长)调动。
a.经相关部门经理同意后,由xxxx物业管理有限公司相关人力资源管理部门填写《调动通知书》。
b.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由部门经理安排其他人员暂为代理。
1、调出部门接到xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门发出的《调动通知书》时,该部门的人事管理员凭'调出部门联'办理相应的转档手续。
2、同时,调出部门的人事管理员将调出人员的个人资料、本年度的考核资料、培训档案、考勤资料、工资级别等人事资料,放在资料袋中并将袋口封住,加盖部门公章后,与'调入部门联'一起交给工作交接完毕的调出人员。
3、调动人员到调入部门报到时,调入部门的人事管理员首先应检查其个人资料是否齐全,如不齐应及时与调出部门取得联系并补齐资料。
1、升(免)部门经理。
由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门根据工作需要及业绩表现提交拟升(免)部门经理人选,报xxxx物业管理有限公司总经理批准,xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门对其进行培训(面谈)后,由xxxx物业管理有限公司总经理签发任免决定。
2、升(免)部门主管、组长、组长、班长。
a.由部门经理根据工作需要及业绩表现,对拟升人员进行培训和考核后,由部门自行下发人事任命,并报xx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
b.由部门经理根据业绩表现,对拟任免人员进行面谈,由部门自行下发任免决定,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
1、人员编制增加。
根据工作需要,部门原有人员数量编制不能满足工作正常开展需要时,由部门经理提出申请,填写《人员编制申请表》,报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核,总经理批准后,可增加人员编制,相应的组织架构图和岗位职责须在15天内完成修改,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理审批,修改后的组织架构图及岗位职责报xx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
2、人员编制减少。
部门因业务调整需减少人员编制时,由部门经理提出申请,填写《人员编制申请表》,报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核,总经理批准后,可减少人员编制,相应的组织架构图和岗位职责必须在15天内完成修改,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理审批,修改后的组织架构图及岗位职责报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
物业工作管理制度
三、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对小区内进出车辆进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。
四、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场。
五、遇到突发紧急情况要及时处理并上报相关领导，如遇火警或120救护，要积极配合，及时打开紧急通道确保车辆顺利进入，禁止私自给住户和其它人员配发消防通道和紧急通道钥匙。
六、严禁旷工、迟到早退，有事假需提前向部门领导请示，经批准后方可请假。
七、负责区域内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。
八、实行倒班制，做到昼夜24小时不断人。
九、严禁与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。
十、严格交接班制度，交班前交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。
十一、负责门岗大门口到公路卫生区的.环境卫生，门岗周围不得堆积杂物和垃圾，必须经常打扫，保持干净、整洁。大门口禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。
十二、雨天扫净门口内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。
十三、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他同志一道，相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做好。
十四、完成领导临时安排的其它工作。
物业公司工作管理制度
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。
2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行ic卡，凭ic卡通行大门，及在小区停放，按规定收取ic卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行ic卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回ic卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏ic卡，照价赔偿（每卡30元）。
5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。
物业管理制度
尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。
1.物业管理法规不完善
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。
2.缺乏完善的业主自治制度
由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1.平衡物业市场的供给双方
就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。
2.强化业主的主体性地位
首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。
物业工作人员管理制度
a)统一着装上岗，仪容严整，精神饱满；坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；认真做好记录。
b)熟悉本岗位任务和工作要求，严格遵守纪律，按规定交接-班，不迟到早退。
c)有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象。
d)负责辖区车辆的安全管理工作，指引辖区道路泊车和行车，确保行驶和停泊秩序。
e)掌握火警、匪警发生时的应急措施及普通救护常识。上岗时要认真检查设备设施，保安防火、防盗、防抢劫发生紧急事态时，采取应急处理措施，万一发生火警或匪警等情况，必须以最快的速度到达现场，不允许以任何借口推脱。
f)学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事及时有效制止。
g)协助调解业主之间的纠纷。
h)积极向业主（住户）做遵纪守法和治安防范宣传。
i)完成领导交办的其他工作。
物业管理公司 站长岗位职责
一、热爱本职，忠于职守 ；自觉遵守国家法律、法令 ，熟悉有关物业管理 的法规和政策，负责贯彻实施公司各项指令和有关规章制度 ，传达上级下发的各类文件。
二、熟悉掌握所管物业 小区房屋、建筑物的情况，详细了解使用人和产权人基本情况。
三、认真做好日常性的工作检查，坚持抓好抽查、巡视制度 ，能真正做到敢抓敢管。
四、团结和带领全站职工圆满完成公司交办的各项任务指标，充分激励和调动职工的工作热情。
五、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨 ；和“忠诚公司，爱岗敬业 ”的职业道德 。
六、制定本站工作计划 并组织实施，定期检查计划落实情况。
七、协调各部门关系，对本站问题进行及时认真处理，领导全站员工管理 好小区。
八、负责定期向小区业主委员会 汇报工作。
九、负责定期向公司经理汇报小区的有关管理情况。
十、经理临时交办的其他事务。
物业管理公司物管员 岗位职责
一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令。认真学习、宣传和执行上级的各项政策、法规，协助、配合站长搞好工作。
二 、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。
三、负责文书档案 和相关资料的管理工作。
四、认真负责 的做好每月的收费、统计和报表 工作，负责本站员工的考勤统计和工资、奖金发放工作。
五、负责业主投诉及日常的接待工作 ，坚持每月走访住户，做好走访记录，落实处理情况。
六、负责本站办公用品 的购买、保管的发放工作。
七、真实、准确的做好票据 的填写，并做好完整的保管工作。
八、站长临时交办的其他事务。
物业管理公司保安员岗位职责
一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。
二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。
三、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子 作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件 ，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本小区物管站和辖区派出所。
四、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查 ，发现隐患及时上报物管站。
五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。
六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。
七、做好各项登记及交接-班记录。
八、公司、物管站或地方相关部门临时交办的工作任务。
物业管理公司保安队长岗位职责
一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令和有关政策，遵守公司各项规章制度。并组织保安员认真学习国家的法律、法规。
三、主持保安部门的工作，安排、组织好保安人员的值班、巡视工作，向物管站长负责。 四、负责保安部门的年度和日常工作计划，检查并督促实施。
五、组织保安人员的政治和业务学习，严格管理。
六、熟悉小区各门点、重点保卫部位，并随时巡查保安工作 。
七、公司、物管站或地方相关部门临时交办的工作任务。
物业管理公司经理岗位职责
一、负责贯彻和实施公司和上级的有关政策、法规。
二、主持公司经营管理 工作。
三、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。
四、拟订和实施公司年度经营计划 和投资方案 。
五、拟订公司内部管理制度 和具体规章。
六、提请聘任或解聘各职能部门 负责人。
七、聘任或解聘、除应由董事会 聘任或解聘以外的负责管理人员。
八、公司章程 和董事会授予的其他职权。
物业管理公司维修工岗位职责
一、自觉遵守国家法律、法规及公司、物管站制定的各项规章制度，加强政治文化 和技术学习，提高自己的业务技术水平。
二、牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨，热情服务 ，礼貌待人，不吃卡住户，对住户来信来访及时处理，做到件件有交待，事事有结果。牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。
三、熟悉小区各类房屋结构 ，完好程度及水、电、气、通讯、闭路 等设备的管线、网络走向，上、下排水管道 等设备的完好情况，保障正常使用。
四、请修服务不超过4小时到场，大修不超过72小时到场。一切为住户着想，保证服务及时到位，且回访满意率达90%以上。
五、维修人员必须做好维修记录 ，建立回访登记档案。
六、完成上级交办的其他临时工作任务。
物业管理公司业务员岗位职责
一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法规和有关政策，遵守公司制定的各项规章制度。
二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。
三、一切以公司大局为重，努力搞好上下级之间、部门之间、同事之间的团结协作，为公司的发展尽心尽力、尽职尽力。
四、积极钻研物业行业有关知识，不断提高自己的业务素质和工作能力。
五、积极认真负责的做好物业管理站的业务技术指导工作，对基层反映的问题，实行“首接制”。
一、物业管理部经理
1、在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。
2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；
3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；
4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。
5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；
6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；
8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；
9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；
10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；
11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。
12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。
14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。
15、组织领导工程技术人员的岗位培训。
二、设施设备组组长
1、在物管部经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。
2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
3、监督执行部门的工作指令。
4、负责跟踪工作单的作业情况。
5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。
6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接-班记录等原始记录的管理与存档。
7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。
8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
9、负责公司维修设备、材料的采购。
10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报综合部。
三、强、弱电维修员
1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。
2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。
3、填写本系统的操作要求和工作指令。
4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。
6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。
7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。
9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。
11、负责对消防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和维护保养。协助水电维修组对消防系统中的电气部分进行维护保养。
12、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。
13、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
四、空调给排水维修员
1、在设施设备组组长的领导下，管理空调及给排水系统所辖设备。
2、制订并执行空调及给排水系统设备定期保养规定及技改项目方案。
3、填写本系统的操作要求和工作指令。
4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收。
6、负责与相关业务部门进行业务联系。
7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
8、负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。
9、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。
10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
11、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。
五、电梯维修员
1、负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行；
2、完成电梯的定期保养；
六、水电维修员
1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。
2、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。
3、每月两次发电机试运行。4、负责大楼立面照明灯具的启、停。
5、负责用户室内水电设备的有偿维修服务。
6、负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。
7、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
七、给排水维修员
1、在设施设备组组长的领导下，负责管理给排水系统设施设备；
2、负责对给排水系统设施设备进行保养、维修；
3、负责本系统各类图纸资料的收集、保管；
4、负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录；
八、土建维修管-理-员
1、在物管部经理的领导下，负责房屋的维修，并管理杂工。
2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。
3、负责房屋维修外委项目的洽谈审定，监督并验收。
4、负责与相关业务部门进行业务联系。
5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。
6、负责室内二次装修的初审。
九、管-理-员
4、经常对重点防火部位和易燃易爆物品进行检查，加强消防设施的维护管理，对检查出的隐患督促整改，及时消除隐患，协助主管领导和有关部门建立健全各项安全防火责任制。
6、负责应聘保安员的资格审核；
7、负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修品提出申请。
8、负责消防器材的管理。
十、保安员
1、在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完成工作任务；
5、协助处理责任区内发生的有关治安事件，及时报告上级并作好值班纪录；
6、服从命令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。
十一、保洁库房管-理-员
1、制定分管清洁卫生区域的标准和要求；
2、熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂，并根据所需量进行购买；
3、与社区清洁服务保持联系，注重商场的外部形象；
4、每天对商场各楼进行卫生检查，不低于四次；
5、对原材料进行妥善保管，有计划进行发放，每月盘点一次；
6、协调保洁部和其他有关部门的工作联系，维护公司的内、外清洁卫生形象。
十二、保洁员
1、熟悉分管清洁卫生区域情况，掌握清洁工作必要的标准和要求；
3、严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备；
4、保持分管区域的清洁水准，工作次数每天不少于4次；
5、节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具；
6、接受主管、领班的监督检查，不断改进工作；
7、对待商家和顾客要热情、大方，为我们提供方便；
8、文明用语，着装整齐，佩带工作牌上岗。
十三、库管员
1、在保洁库房管-理-员的直接领导下，负责处理本小组的日常事务。
2、对入库的物品进行安全检查，熟悉储存物品的分类、性质。
3、负责库房物品的安全保护工作，防止物品丢失。
物业管理 公司停车场收费保安 员岗位职责
1、工作时间：全天候24小时。
2、车辆进入收费口时，保安员主动向司机（车主）收取《停车收据》，检查司机（车主）持有的《停车收据》记录的车牌号是否与其所驾驶的车辆号码相符。
3、检查中发现疑问时，应立即与停车场其他保安员联系，有礼貌地向司机（车主）询问，并向上级主管报告 ，请示 处理意见。
4、收费员根据收回的《停车凭据》上的停车时间按物价局规定的收费标准收取车主的停车费。
5、收费时使用物价局印制的统一收据，不能涂改发票或收费后不给发票。
6、每天工作结束后，将票款点清、填写《当日交款本》，将款袋锁好交消防监控中心统一保管。次日上缴财务 部。
物管保安职责定位
的企业，其提供的服务包括：
（一）守护、巡逻等内部安全防范服务；
（二）公众活动的保安服务；
（三）安全技术防范设施的服务；
（四）安全防范咨询；
（五）经国家公安部门批准及工商行政管理部门许可的其他保安服务项目。而内部保安组织是机关、企业事业单位及其他组织设立的从事内部守护、巡逻等工作的安全防范组织，其服务范围只包括本单位内部的安全防范工作，不得对外提供有偿或者变相有偿的保安服务。
根据《广东省保安服务管理条例》相关规定，保安员实行持证上岗，即取得公安机关发给的《广东省保安员资格证》的方可参加保安员的应聘。保安员的职责是：
（一）保护服务单位的财产安全、维护服务场所的正常秩序；
（二）保护服务区域内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场，维护现场秩序；
（三）把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或者保卫组织；
（四）做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防治安灾害事故等安全防范工作。保安员执勤时，禁止从事下列活动：
（一）非法剥夺、限制他人人身自由；
（二）辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人；
（三）处理民事纠纷、经济纠纷或者劳动争议等。如违反相关规定，情节轻微的，由保安服务公司或者内部保安组织所在单位给予处分；情节严重的，予以辞退，并由县级以上公安机关注销其《广东省保安员资格证》；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。可以说，我省对于保安服务的管理已经形成一套较为成熟的管理模式。
从当前广州市物业管理公司保安队伍的设置情况来看，物业管理公司的保安机构类似于《广东省保安服务管理条例》规定的机关、企业事业单位内部保安组织，但实际上，两者在服务范围及管理模式上有较大的差别。根据《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的有关规定，物业管理公司提供的物业管理服务包括：
（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。
（二）园林绿地的管理养护。
（三）环境卫生的管理 服务。
（四）公共秩序的维护、安全防范。
（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。
（六）物业档案资料的管理。
（七）法律、法规及合同规定的其他事项。物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。在物业管理公司提供的这些服务中，公共秩序的维护、安全防范与内部保安组织的服务相类似，但两者存在以下区别：
（三）物业管理公司的保安机构一般是物业管理公司的自设机构，没有经过公安机关的批准，其保安人员由公司向社会招聘，一般也没有在派出所备案。由于以上区别，对于物业管理公司保安机构、保安人员的管理，套用《广东省保安服务管理条例》对内部保安组织的管理模式有点牵强，而要求物业管理公司从保安服务公司聘请专职的保安员，由于既不符合物业管理尽量降低成本的原则，又存在物业管理公司对外聘的保安员管理难以到位的实际问题，在现实中难以真正实施。
为了对保安员与物业管理公司保安人员进行区分，有的物业管理公司甚至提出，物业管理公司的保安人员应当定位为安全管-理-员，是物业管理的服务人员之一，而不是单纯的保安员。
如此定位，能够将物业管理公司的保安人员与《广东省保安服务管理条例》所规范的保安员区别开来，但可能引发以下的问题：安全管-理-员能否配备保安器械，如果配备保安器械，安全管-理-员作为物业管理公司的员工，是否会成为物业管理公司解决物业管理纠纷的“武器”，导致物业管理行业滑向进一步的混乱和无序。
管理部门，包括物业管理主管部门和公安机关，共同研究探讨制订一个《小区保安管 理守则》，加强物业管理公司保安机构的管理，规范物业管理保安人员的行为。
小区保安的工作职责
《物业管理条例》明确:“物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”
在实际工作中，物业服务企业对“从事维护公共秩序和协助安全防范岗位”的工作人员，大家习惯称之为“保安员”。那么“保安员”的具体工作职责是什么呢？保安员的工作职责是维护物业服务区域内的公共秩序，协助开展安全防范工作，并无保证居民或业主人身、财产安全的职能。
而“保安员”称谓容易被误解为“保证业主和居民人身和财产安全”的含义，以致于出现业主以“保证安全”为由追究物业服务企业管理责任的案例。
近日，中国物业管理协会已正式向各物业服务公司发文，建议今后对从事秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。同时，物业服务企业在签订物业服务合同时，也将确定“秩序维护管理”的内容，不再使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语。
那么社区的安全由谁来主管呢？
小区业主和居民的安全属于公共事务，是政府责任，由公安部门负责。
不管是小区保安还是小区“秩序维护员”，物业的权利和义务是根据物业服务合同来确定的。如果合同没有约定，则按照国家相关法律法规执行。小区中发生盗窃等案件，具体要看物业收费标准及服务合同中有没有这项承诺；其次要看相关法律规定中，物业有没有这个义务；另外还要看物业服务过程中的责任区分。
益阳xxxx物业服务有限公司保安部及保安部各级人员的岗位职责
为建立健全的安全保卫组织机构，完善保安部和各治安保卫岗位责任制，根据上级主管部门的要求，结合保安部实际，针对保安部各级人员和各治安保卫岗位，特制定以下岗位职责：
一、保安部的主要任务
负责管区内的治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防，维护管区内的人身和财产的安全，保证正常的工作、生活和交通秩序。
二、保安的职责
1、对整个管区范围内的安全赋有组织领导的具体责任，制定保安部的工作计划和目标。
2、负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核。
3、组织传达上级领导及有关部门的指示，对重大案件事故亲自组织调查、处理。
4、负责与公安机关沟通、协调，并协助公安机关侦破各类案件。
5、负责制定本部保安人员的各项制度及业务培训计划，定期开展保安业务知识培训、及保安技能训练。
三、保安员职责
1、保安员上岗必须穿着制服，佩带装备，端正仪容；纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。
2、值班保安员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。
3、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。
4、值勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。
5、爱护设施设备、公共财物，对岗位内的一切设施、财物不得随便移动及乱用。熟悉消防器件的位置及使用方法，遇到突发事件时能正确进行处理。
6、值班期间，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载。
7、遇到紧急、突发性重大事件，要及时向主管领导请示报告。
8、严格执行交接-班制度，按时按规定交接-班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。
9、认真完成领导交办的其他任务，对管区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。
四、保安员纪律
1、模范遵守国家的法律法规及管区、保安部内的各项规章制度。
2、服从管理、听从安排、廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子做斗争。
3、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。
4、注意仪容整洁，讲究文明礼貌。
5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑打闹；不准会客、看书报；不准做其他与值班执勤职责无关的事。
6、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。
7、不准擅自带人进单位宿舍，需要住宿必需经单位主管部门领导批准。
8、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
9、不准利用娱乐之便作变相赌博。
10、严格执行请、销假制度。有事外出时必须请假。
五、保安员交接-班制度
1、接-班保安员要按规定着装，提前10分钟上岗接-班，在登记薄上记录接-班时间。
2、交接-班时，交-班的保安员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接-班保安员交代、移交清楚。
3、交-班保安员要等接-班保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下班，接-班保安员验收时间无特殊情况不得超过接-班时间15分钟。
4、接-班保安员验收时发现的问题，由交-班保安员承担责任，验收完毕，交-班保安员离开岗位后发生的问题由当班保安员承担责任。
5、所有事项交接清楚后，交-班保安员在离开岗位前，在登记薄上记录下班时间并签名。
6、接-班人员未来，交-班人员不得下班，若接-班人员未来，交-班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责，没有发生问题，则分别扣发两人的工资。
六、保安员奖惩制度
为了完善保安管理制度，加强保安队伍自身建设，鼓励保安人员做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩制度。
1、奖励细则：
（1）、发现并设法抓获各种违法犯罪分子者。
（2）、保安人员见义勇为，敢于同坏人坏事作斗争，成绩显著者。
（3）、积极协助公安机关抓获违法犯罪分子及侦破案件，成绩显著者。
（4）、积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者。
（5）、为搞好管区内的安全保卫工作积极出谋献策，提出合理化建议，效果显著者。
（6）、拾金不昧者。
（7）、年终被评为“先进保安员”者。
（8）、被评为区、市、县政府“治安模范标兵”者。
（9）、凡在执勤中，日常管理中完成规定目标，无违纪违章行为和其他处罚，各项工作积极主动、圆满完成者。
2、惩罚细则：
（1）、保安员在值班时看小说、玩游戏机、听收音机或进行其他与值班无关的事情。对屡教不改，造成一定损失的，将重罚，直至开除。
（2）、保安员在值班时睡觉，对屡教不改，造成一定损失的，予以重罚，直至开除。
（3）、保安员值班时擅离工作岗位。对屡教不改，造成一定损失者，予以重罚，直至开除。
（4）、酒后执勤（上班前3小时不准饮酒）并造成一定后果。
（5）、未按时交接-班。对屡教不改者予以重罚。
（6）、执勤时，保安员着装不整、佩带不齐。
（7）、未经主管领导批准，私自替人顶班。
（8）、未经主管领导同意，擅自带人留宿者。
（9）、不按规定进行执勤登记，交接-班不清楚，互相推卸责任者。
（10）、执勤中玩忽职守，疏于防范，致使责任范围内发生门、窗被撬，发生案件和事故，造成不良影响的，视情节轻重处罚，直至开除。
（11）、验收不细或私自带无关人员进入重要警卫目标。
（12）、对主管部门及保安部下达的工作任务，未能如期完成，又没有正当理由者。
（13）、扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告、不上交者，另处以罚金。
（14）、违反保安器械使用规定，随便转借和使用，对无故损坏、丢失保安装备或其他执勤设施的，按原价赔偿。
（15）、在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者，视情节处罚，直至开除。
（16）、保安员监守自盗或以权谋私，经他人揭发并查明属实者，解除聘用合同，情节严重者送交公安机关处理。
（17）、保安员法制观念淡薄，参与社会聚众闹-事、嫖娼、赌博等，给保安部声誉严重影响的，作解聘处理。
（18）、无故不参加保安部会议或集体活动者。
（19）、不服从上级分配或随意顶撞领导且屡教不改的，严肃处理。
（20）、执勤时不佩戴岗位证者。
七、各治安班的岗位职责及日常管理
1、监控室监控员：
（1）、监控室24小时严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安就地处理，及时向上级领导报告，随时汇报变动情况直到问题处理完毕，并记录好当班的监控情况。
（2）、24小时保持与各保安班的通讯联系。
（3）、接待住户的投诉，协调处理各种纠纷和治安违规行为并做好处理记录。
（4）、及时检查保安器材和监控设备（包括通讯器材）的使用性能，做好保养和及时更换工作，保证其在工作中的正常使用。
（5）、出现紧急情况时，利用对讲机进行人员的统一指挥调度。
（6）、做好各种内外文件、信函资料的整理归档；各种通知的起草以及案件处理报告的书写。
（7）、要记录当班的监视情况，严格执行交接-班制度。提前做好上岗准备，按时接-班、着装严整；做好交接-班手续，无遗漏、无差错、哨位设施无损坏、无丢失，勤务登记准确及时内容清楚，如实记录和反映情况；保持室内卫生整洁，交接-班以后，上一班打扫完卫生后才能离岗；严禁无关人员进入，也不准带亲戚朋友在工作场所聊天、嬉笑打闹；上班时精神集中，不准擅离岗位，不做与工作无关的事；严守岗位，保持高度的警惕性，发生可疑情况，严密监视，同时通知该区域保安和报告上级，密切配合，确保安全。
2、大厦保安班：
（1）、严格按着装要求着装，做到着装整齐，佩戴齐全，准时上岗。
（2）、值班中不准擅离岗位，不准嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉，不准听收音机和进行其他与值班无关的事。
（3）、严密注意进出大厦的人员，严格执行来客登记制度，对身份不明人员（无任何证件），形迹可疑，衣冠不整者，保安人员有权制止其进入。
（4）、对带有危险物品进入大厦的人员，保安员要严格检查并登记，或由保安员代为保管。
（5）、值班人员要经常上、下楼巡逻，大厦入口处（大厅）保证24小时有人执勤，另一人上下巡逻，检查有无可疑情况和人员及不安全因素，发现问题，应严格监视，及时汇报。
（6）、执勤中要讲文明、讲礼貌，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼，不急不躁，以理服人。
（7）、熟悉楼层消防设施的布局、设置，经常检查设施是否完好、有效，并与消防中心严密配合，预防火灾事故的发生。
（8）、认真做好执勤记录，不准代他人填写，接-班人员未上岗前，不准下岗，严格执行交接-班制度，做到交接清楚，责任明确。
3、门卫保安班：
（1）、着装整齐、佩戴齐全，按规定上岗交接-班。
（2）、执勤中不准擅离岗位，不准嬉笑打闹，不准看书报杂志、吃东西、睡觉或进行其他与执勤职责无关的事。
（3）、执勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难辱骂群众，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼，不急不躁。
（4）、认真检查出入车辆，指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞。
（5）、严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入管区，外来车辆进入管区，一律实行收费制度，按规定的标准收取，不准乱收费。
（6）、认真履行值班登记制度，值班中发生、处理的各种情况在登记薄上作详细记录，交接-班时移交清楚，责任明确。
（7）、执勤中玩忽职守，对工作不负责，造成一定损失的，要追究当班保安员的责任。
（8）、积极配合其他班组的保安员，做好安全防范工作，把好管区的大门。
4、保安巡逻班：
（1）、实行24小时监视和巡察，防止不安全事件的发生。
（2）、对于形迹可疑的人进行证件检查，必要时检查其所带物品。
（3）、对于带出管区或在管区起卸的较大的物品，要检查单位证明，个人证件，与物主单位联系核实，并予以登记。
（4）、制止管区范围内的打架斗殴事件。
（5）、制止在管区范围内大声喧哗，以免影响他人的工作休息，尤其是夜间遇此情况，保安员要上前制止。
（6）、接到住户的报警，要立即向监控室汇报，并立刻前去现场处理。
（7）、看管好管区范围内的车辆，防止撬盗车事件的发生。
（8）、指挥并监视好管区范围内的行驶车辆，防止交通事故的发生。
（9）、监视管区范围内的物业，及时消灭火灾隐患。
（10）、回答访客的咨询，必要时为其向导。
（11）、协助解决住户遇到的其他困难。
物业管理公司大厅保安员岗位岗位职责
一、营业时间严密监视大厅的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知队长前往处理，并及时通过对讲机向办公室报告，且随时汇报变动情况直到处理完毕。
二、掌握在大厅活动的客人动态，维护大厅秩序，监视并保障电梯的正常运行。
三、严格按要求着装，做到着装整齐，佩戴齐全。
四、值班中不准擅离岗位，不准嘻笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准听收音机和进行其它与值勤无关的事。
五、当值中要讲文明、讲礼貌，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼、不急不燥、以理服人。
六、熟悉掌握大厅内的布局和客户的情况，包括品牌和商品摆放位置。
七、认真做好当值工作记录，接-班人员未上岗前，不准下岗，严格执行交接-班制度，做到交接清楚，责任明确。
一、维护好大门口的交通秩序，引导车辆的行驶和行人的过往，保障车辆和行人安全，使门前畅通无阻。
二、大门是客户、外来人员出入 广场 购物的必经之地，人多，情况复杂，保安员必须注意所有人员的动向，细心观察，保证客户、外来人员的生命财产安全。
三、高度警戒，发现精神病患者以及形迹可疑者，要坚决拦阻不让其入内，严格把好第一关。
四、对来公司的客人要彬彬有礼，无论是步行还是乘车来的宾客都要表示欢迎。若客人要求将车停放在停车场时要引到适当的位置停车，若没有车位要向客人或司机解释清楚，并介绍客人将车停在附近的公共停车场。
五、对带有危险品、易燃品、易爆品进入 广场 的客人要劝其交保安队代为保管。
六、保安员要不断学习，钻研业务，根据公司的特点队各种情况进行判断，以便提高工作质量。
七、着装整齐，精神饱满，仪态大方，对客户的询问要热情、礼貌、周到，使客户称心满意，严禁用粗言恶语对待客户。
一、熟识公司防火及灭火设施、设备的操作和有关防火、灭火知识。
二、严格执行国家有关消防的法律法规，做好公司全体工作人员防火知识教育和消防培训工作。
三、 负责制定公司防火安全条规，制定防火、疏散和灭火工作计划。
四、协助各部门制定防火安全计划，并检查落实公司各部门防火管理制度。
五、督促工程部对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。
六、负责调查一般火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为日后培训的教材。
七、负责协助公司新建和改造工程消防设施的呈报审批手续及监督施工现场的防火工作。
八、负责防火、监控专业人员的业务培训及日常工作考核。
九、负责编制公司义务消-防-队的灭火培训计划及组织培训。
十、配合公安消防部门进行防火安全检查，发现隐患及时协同有关部门进行整改。
十一、每周呈报防火安全情况报告并存档。
十二、负责对公司用火部门的安全监督，并做好现场督导检查。
十三、负责对公司各种危险品的监督管理，检查防火、防爆工作的落实情况。
十四、参与公司定期消防检查工作。
十五、参与定期召开的安全会议。
十六、执行及有效完成上级指派的其他工作任务。
物业
一、全体保安员要树立高度的责任感和事业心，忠于职守尽职尽责，争做优秀员工。
二、认真学习公司的各项制度和部门规定，严于律己、克己奉公，认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪守法。
三、按时上下班，不迟到、不早退、不擅离岗位、工作时间不办私事，不得利用工作之便进行违法犯罪活动。
四、上班着装整齐，仪容端庄，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，严禁打人骂人、侵犯他人人身权利。不做有损公司形象的行为，处事机智迅速果断，按章办事。 五、 敢于与一切不良行为作斗争，发现违法犯罪分子积极奋勇擒拿。
六、上下班交接手续清楚明了。
七、积极主动维护公司的治安交通秩序，做好“五防”（防盗、防火、防抢、防破坏、防治安灾害事故）工作。
管理公司保安员岗位职责
物业管理公司保安队长岗位职责
岗位职责 ：
主要工作 ：
一、负责公司人员、商品、物品的安全，负责维护公司的治安秩序，处理突发事件；
二、负责广场稽查，防止偷窃并对盗窃行为依照公司规定处置；
四、负责上级领导、外宾来公司时护接、护送，保证安全；
六、指导保安员工作，负责他们的考勤。组织实施应急措施；
十、负责疏导广场前交通，保证通道畅通。
一、认真履行自己的职责，事故苗头及时发现，清除隐患，确保客户和员工、公司安全。
二、加强对重要区域的巡逻，发现可疑情况，应视情处理或及时报告队长和经理。
三、在楼层巡逻时要检查安全管理情况，有否不安全因素，楼层通道、电插座、墙护板等是否安全。
四、对违反公司规定，在楼层闹-事、斗殴、损坏设施者先劝其冷静或将其带到保安队酌情处理。
五、公司若发生事故，如火警、盗警、凶杀、爆炸等等，要迅速组织开客户疏散和保护好现场，立即进行处理，防止事态扩大。
六、保安员不得借工作之便使用相关设施，如看电视、听音乐、打私人电话、和客户闲聊等。
一、监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅离岗位。
二、监控员必须严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好记录并录像。
三、监控员应根据他人提供的情况及从屏幕中观察到的可疑情况，进行定时、定位、定人及时录像，并做好记录。对电话报案及发现刑事案件、治安案件、火灾、事故等应迅速按照程序上报处理。
四、监控员在当班时不准做与工作无关的事，严守工作纪律。监控室禁止无关人员入内，其他部门确因工作需要来监控室的人员也应作好登记。
五、监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。
六、在当班时主动做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁。严禁在监控中心吸烟。
七、监控员上下班时，要严格执行交接-班规定。
八、监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。
九、 严格遵守监控设备操作程序，禁止调整、改动监控系统。
物业管理制度
1、如果发生重大责任事故,部门负责人承担连带责任。
2、文明、和谐、优质服务到位,零投诉。
二、经济责任目标。
1、全面完成公司下达的各项任务;年计划利润***万元;月考核指标:***万元;直管队员年底达到****人;保洁人员***名。
2、负责人基本月资****元,浮动工资***元;年度结算时,按绩效完成情况实行一次性奖罚。
3、公司临时交办任务列入绩效考核之中统一奖罚。
三、措施保障目标。
1、自主制定绩效目标责任考核办法并认真实施;。
2、按时上报工作进度情况及各种报资料等。
(注:其他部门略)。
物业工作管理制度
一、作息时间：早7：30——11：00下午13：30——17：00，工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。
二、各个部门要各尽其责，不许发生空岗行为，有事可以向部门领导请假，自身脱岗视为早退。
三、办公室人员上班后利用10分钟时间主动清理办公室内的卫生。
四、工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活。
五、与同事一道相互团结，紧密合作，共同遵守公司的规章制度。
一、作息时间：早6：30――10：30，下午13：00――16：30。
二、保洁工作人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃圾，废塑料袋等杂物。
二、保洁人员必须在上午8：00前把自己负责的区域外围清扫完毕，10：00之前完成负责区域内的.楼道卫生，坚持做到每天一小扫，三天一大扫。
三、保洁人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃圾人员勤拉，不堆积。雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。
四、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突击性卫生清理任务。
五、认真巡查，保持环境卫生，制止破坏环境的行为。
六、认真使用和保管所有保洁工具，如有丢失或损坏要照价赔偿。
七、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者警告，重者辞退。
物业管理制度
规范装修管理工作，维护楼宇安全和房屋外观的统一和协调，确保公共环境、设施的运行正常和使用。
适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修的管理工作。
3.1管理处主任负责小区装修申请的审批及重大违章装修的处理。
3.2楼栋管理员负责业主装修申报及装修资料的收集、整理、归档。
3.3装修管理员负责装修方案初审，管理处工程部主管或房地产公司工程部负责技术上的审批。
3.4装修管理员负责装修竣工验收。
3.5装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员负责装修巡视，装修跟进、装修现场监管，对装修过程中各环节进行控制。
3.6秩序护维护员负责装修消防、安全的巡视和检查。
3.7客户服务中心收费员负责装修相关费用的收取。
4.1装修申请。
4.1.1业主提出装修申请时，应提供装修施工设计方案图（指平面布置图、单元立面图、空调安装图、照明（开关、插座）线路图、给排水施工图等）和相关技术资料，业主应按《装修申报登记表》要求如实填写各项内容。
4.1.2如业主委托装修公司装修，装修公司应提供加盖装修施工单位公章（必须是鲜章）的营业执照、资质证书复印件各一份。
4.1.3如租赁户（物业使用人）装修申请时，应出具《租赁合同》原件及业主同意装修的有关证明。
4.1.4如业主或租赁户自行装修，应与物业公司签订《装修承诺书》。
4.1.5商铺门面、娱乐场所装修申请时，申请人（业主或租赁户）应提供消防部门的审批文件。
4.1.6装修管理员确认业主和租赁户身份后，向申请人提供物管公司《装修施工现场管理规定》、《房屋装修的.禁止行为和注意事项》等文件。
4.2装修审批。
4.2.1装修管理员应认真审查如下事项：
4.2.1.1装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏。
4.2.1.2装修是否存在有严重的消防隐患。
4.2.1.3是否有其他违章情况。如：乱搭乱建、改变房屋使用功能、打凿共用墙等。
4.2.2初审合格后，报管理处主任及房地产公司工程部作技术审批，审批工作在三个工作日内完成。
4.2.3装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主，对需要业主修改装修设计的，应告之业主修改。
4.2.4装修申请获得批准后，装修管理员应通知业主到客服中心办理有关手续，交纳相关费用，参照《装修收费一览表》：
4.2.4.1业主应交纳一定数额的装修保证金和垃圾清运费。
4.2.4.2装修施工单位交纳一定数额的装修保证金和施工人员证件工本费。
4.2.4.3装修施工单位将施工人员照片（两张）和身份证复印件交客服中心，办理（临时出入证）和施工人员基本情况登记。
4.2.4.4施工人员（临时出入证），分正、副两证，正证由施工人员随身携带，副证进入小区时交门卫临时保存。
4.2.4.5装修相关费用完清后，发放《施工许可证》，通知工程部开启该户水电，告知业主可以进场装修施工。
4.3施工期间的管理。
4.3.1装修施工期间，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员应每日至少巡查一次装修施工情况，并将检查情况，记录于《装修巡视检查记录表》。秩序护维护员严格按照小区有关管理规定，对施工人员进行秩序维护管理。
4.3.2发现下列情况，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员按本程序4.5项办理。
4.3.2.1未按规定张贴《施工许可证》的；
4.3.2.2未按规定的施工时间施工的；
4.3.2.3超出申报范围内的装修项目或擅自更改装修审批内容的；
4.3.2.4违反装修管理规定及国家相关规定的；
4.3.3业主或装修施工人员，就装修事宜提出请求协助或帮助时，装修管理员应予积极的支持和配合，在详细了解业主提出的请求后，及时的给予帮助和处理。
4.4装修竣工验收。
4.4.1装修施工结束后，业主或施工单位应向管理处提出装修验收申请。
4.4.2装修管理人员、业主或施工单位现场负责人对装修工程进行现场验收。装修无违章情况，按以下程序办理，如发现违章情况，按本程序4.5项办理。
4.4.3竣工验收合格的，由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》内“验收意见”栏签署“初验合格”，并签署姓名和日期。
4.4.4施工人员撤场时，客服中心收回《临时出入证》，如有丢失，出入证押金不予以退还。客服中心应通知门岗该户装修人员已清场。
4.4.5装修验收合格，并已入住三个月，业主应申请装修复验，装修管理员应到现场复验，如无问题。由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》“二次验收意见”栏签署“复验合格”后，经公司经理审批，由财务退还业主或装修施工单位的装修保证金。
4.5违章装修的处理。
4.5.1装修施工期间或装修竣工验收中，发现违规装修行为的，装修管理员应立即要求违规整改，并视其情况，按以下方式进行处理：
4.5.1.1批评教育，责令立即整改。
4.5.1.2出具《装修整改通知书》，限期整改。
4.5.1.3出具《装修验收整改通知书》，限期整改。
4.5.1.4情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。
4.5.1.5要求损失赔偿的，报公司经理批准。
4.5.1.6情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。
4.5.2装修施工验收时，如发现业主违章装修的，装修管理员，应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况请示公司经理同意后，列清扣款数额，由财务按以下方法进行扣款，扣款顺序为：
4.5.2.1首先从业主或装修施工单位装修押金中扣款。
4.5.2.2业主或装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的，由业主支付现金方式给予赔偿。
4.5.2.3对严重违反装修管理规定的，且又拒绝整改的业主或装修施工单位，装修管理员按规定不予验收，并拒签《入住许可证》。
4.6装修档案管理。
4.6.1装修竣工，通过验收，由客户服务中心片区楼管员收集、整理装修管理资料，统一归档。
4.6.2装修档案管理按公司有关文件管理规定执行。
5.1《物权法》。
5.3《住宅室内装饰装修管理办法》。
5.6《装修施工管理服管理协议》。
5.7《业主手册》。
5.8《装修施工现场管理规定》。
5.9《房屋装修的禁止行为和注意事项》。
6.0.1《装修委托书》。
6.0.2《装修申报表》。
6.0.3《装修承诺书》。
6.0.4《装修许可证》。
6.0.5《装修收费一览表》。
6.0.6《装修申报情况记录表》。
6.0.7《装修动态一览表》。
6.0.8《施工人员登记表》。
6.0.9《装修巡视检查记录表》。
6.1.0《装修整改通知书》。
6.1.1《装修竣工验收表》。
6.1.2《入住许可证》。
物业管理制度
第一条为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。
本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。
第三条县级以上政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。
第四条县级以上政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法履行下列职责：
(一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;。
(二)对物业服务企业组织开展信用评价;。
(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;。
(四)对物业的使用与维护进行监督管理;。
(五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;。
(六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;。
(七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;。
(八)处理物业服务活动中的投诉;。
(九)法律、法规规定的其他职责。
县级以上政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。
第五条街道办事处、乡镇政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇政府做好与物业服务有关的工作。
物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。
第六条街道办事处、乡镇政府应当建立物业服务联席会议制度。
联席会议由街道办事处、乡镇政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。
第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。
物业管理制度
为了加强绿化工程部物资采购的管理和监控,确保绿化工程的顺利开展。
适用于公司绿化工程部。
部门/岗位工作内容。
总经理/分管领导负责权限内的物资审核、审批。
相关职能部门负责权限内的物资审核、审批,采购行为监控。
参与现场议价。
部门经理负责权限内的物资审核、审批。
负责对部门物资采购的监控。
工程主管负责对工程用物资采购的审核。
养护项目负责人负责对绿化养护类物资采购的申请、审核。
工程项目负责人负责对工程用物资的申请、验收、领用控制与监督。
部门采购员负责物资的采(订)购。
苗木(物资)验收人负责部门工程(苗木)物资的验收,独立于采购员。
4.1中标工程的物资采购申请。
项目操作办法。
合同评审评审时,须附《绿化苗木采购申请单》。
物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款采购,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。
报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后进行报销。
合同签订按地产公司的合同文本签订工程合同。
4.2地产公司指定的零星工程物资或甲供物资采购申请。
项目操作办法。
物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。
报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后报销。
甲供物资附发票、按地产相关部门要求到地产报销。
合同如地产公司事后要求补签合同时,按合同管理程序进行。
资料部门保存签证单、业务指令单等记录。
4.3物业服务中心补苗及部门工具用品的采购申请。
项目操作办法。
苗木类申请人填写《绿化苗木采购申请单》,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。非苗木类填写物资申请,按权限审批后采购。
4.4采购行为、资金的管理办法。
项目操作办法。
常用绿化苗木采购应建立部门供应商名录(填写《合格物资供方(品牌)一览表》)及价格清单,并挂部门内部网页,长期合作的应每年签订框架协议,每次采购时可不签订采购协议。
市外苗木采购市外采购要求有两人同时在场,并选择在有正规发票的供应商购买。
单宗采购金额在50000元以上及单宗人工服务外包额在10000元以上的须有公司职能部门人员参与现场议价,填写《供方现场(约见)评审记录表》(人工外包的单独签订施工协议)。
结账应以转账方式进行。特殊情况下需使用现金付款超过5000(含)元以上,必须事前经分管领导审批,支付时,金额在10000元以上的必须两人以上前往结账;金额在30000元以上的必须由公司财务人员陪同结账。
不签订采购协议的,须提供供应商的电话、姓名、地址等相关资料。
甲供物资在地产相关部门参与及授权下进行,并由参与人员及授权人签字确认。
市内苗木采购在价格、质量同等条件下,应选择在合格供应商采购。
结账以转账方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供应商无需要的苗木或价格不合理时,经部门经理同意后可以在其它苗场采购。
如不能进行支票交易,按市外采购规定执行或供应商直接到财务管理部结账。
不签订采购协议的,须提供供应商的电话、姓名、地址等相关资料。
其他物资采购按《采购管理程序》要求执行。
4.5验收入库及报销办法。
项目操作办法。
养护绿化苗木项目负责人负责验收,核对实数,并在供应商送货单收货人处签名、填写《绿化部苗木(物资)采购验收单》。现场领用物资。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。
凭送货单、发票、《绿化苗木采购申请单》、《绿化部苗木(物资)采购验收单》等资料报销。
工程绿化苗木。
设备工具、药品、肥料等备用品由专人验收入库,仓管员填写《进仓单》、入账。
物资领借用按《物资存储及管理程序》执行。
凭《进仓单》、发票等报销。
土方、陶粒、一次性消耗品工程项目负责人负责验收,核对实数,并在《物资申请单》'备注'栏中签名,现场领用。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。
采购凭送货单、发票、《物资申请单》复印件等资料报销。
4.6本办法中未明确规定的内容,按公司《采购管理程序》执行。
vkwy7.4-z01《采购管理程序》。
vkwy7.5.5-z01《物资存储及管理程序》。
vkwy7.4-z01-f1《物资申购单》。
vkwy7.4-z01-f3《物资/服务申请报告》。
vkwy7.5.5-z01-f1《进仓单》。
vkwy7.5.5-z01-f2《物资领(借)用单》。
物业管理制度
盛世家园地处__支路与__南路的交汇处，在治安防范方画存在以下一些难点和重点：
（—）在入伙期居住区内将存在大叠的临时装修施工人员：
（一）二期工程在一期旁进行，导致周边闲杂人员及外来旁务工的流动性大、数叠多：
（二）一期小区内未建有封闭围墙，开放式小区给管理上带来难虔；
（三）大度配有大型商场和超市，人流过出耋大，并且人员复杂，在治笈管理上带来一定难虔。
上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此，我们将在护卫员的素质坞养、安全防范体系的设定、安全管理的重点转穆等方面采取对应措施，确保居住区内的安全秩e。
（—）确保护卫员综合素质。
l、素质管理。对护卫员实施淮军事化管理，采用我们在实践中总结的一汛整套人员管理程序，做到'五统一''三集中`，即统一作悫、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、篥中管理。
2、意识培养。培养护卫员的服务意识，树立'业主需要就是工作'的观念，改变原来护卫员单一的护卫功能，使我们的护卫员成为'护卫员、迎宾员、服务员'的篇机统一体。
（二）安空管理体系建立。
1、我们采用大堂固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对小区进行安空管理。机动巡逻我们重点在小区内死角的巡逻，确保管理不出现盲点。
2、在巡逻上，我们采用目前最先进的数码巡更系统，通过科救手段提高巡逻工作。
3、在防范的策略上强调周边小区的联防，发挥的规模优势。
4、强调全员管理。我们要求车管员要求发挥港安固定岗的作用，管理处真他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起'快速反应，怏速支援'体系。
（三）安空督理的蔓点转裙。
1、接管入伙期，我们主要以人防为主，技防为辅。安空管理对象主要针对罔边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。
2、正常居住期，笈全防范逐步棠向人防、技防相结合，着重体现技防的威力。安仝管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，上下班离陉期重点疏导车辆，家庭防盗和公其秩序维护。
（四）充分用好技防措施。
我们将充分利用好小区闭路电视监控系统、数码巡更系统等安全防护设施对小区实施更好地安全管理。
港安事件处理流程及治安管理规定详见公司is09oo1体系文件。
物业管理制度
第二章大厦管理的早期介入。
第三章大厦的接管验收、入住。
第八章消防管理。
第一章工程部的管理架构及岗位职责。
第二章机房管理规定。
第三章建筑物（大厦）基本构造和维护。
第四章供配电设备的规范运行及维护保养。
第五章给排水设备。
第六章空调系统。
第七章电梯系统。
第八章弱电系统。
第九章消防系统。
第一章办公室的机构设置和岗位职责。
第二章人员招聘、培训与考核。
第三章文书资料管理。
第四章采购和仓库管理。
第五章公共关系。
第一章财务部的机构设置及岗位职责。
第一章社区文化的'开展。
物业管理制度
经理是对公司负有全面服务的管理者,处于中心地位,起领导核心作用,负责公司的全盘工作.
一,认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针,政策,法令和上级领导的指示决定及工作安排.
二,充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用,建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度,不断进行和提高公司管理水平.
三,负责编制和审定本公司的经营决策,年度计划,员工培训计划和员工工资调整方案,及时提出各个时期的中心工作,确保各项计划和工作任务的顺利完成,使公司得到不断的发展.
四,贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例,保证员工生命安全和身心健康.五,加强财务管理和经济核算,不断提高经济效益.
六,抓好员工队伍建设,懂技术,会管理的领导队伍和技术骨干.
七,认真做好工作考核,鼓励先进,树立典型,发扬成绩,纠正错误,充分发挥员工的积极性和创造性.
八,以公司经营宗旨为使命,以业主满意为目的,搞好实质工作.
一,认真学习贯彻相关法律,法规,制定各项管理制度和工作计划,并检查落实.二,负责住户的入住,装修手续办理及档案管理,严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放.
三,负责员工考勤工作,建立考勤制度,搞好绩效考核.
四,做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放,做到"帐帐相符,帐物相投",物品存放及保管安全妥善.
五,组织召开例会,会议,撰拟相关材料,做好会议记录.
六,拟订员工培训计划,并定期或不定期的对员工工作进行总结,如强对员工的培训学习和业务考核.
七,负责小区的环境绿化和卫生保洁工作.
八,负责对内对外及对上对下的正常业务,保持公司形象搞好值班工作,监督其他部门工作.
九,负责筹办各种庆典及接待活动的'准备工作,搞好小区文化活动.
十,负责完成公司交办其它各项工作任务.
一,在经理的领导下,认真学习贯彻本岗位相关法律,法规和公司各项管理制度的实施.
三,督促检查办公室人员工作,有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工?..
物业管理制度
为合理管好、用好办公用品,本着高效、节约的原则,特制订本管理制度。
办公用品采取集中管理、项目申请、定期供应的`原则。
各项目、各部门每月初将申请采购办公用品的计划报公司行政部,采购计划由项目、部门负责人签字。
行政部按公司规定和实际需要,对采购计划进行综合平衡后报公司分管经理审批。
行政部根据审批的采购计划,当月分期分批购买、发放。
配备给各员工的办公用品,损坏、遗失均由使用人负责。
凡新进员工,须配备办公用具,由使用人提出书面申请,经项目、部门负责人审批后,报分管经理审批。
物业管理制度
每年初，维修班按公司规定制定填写《公共设施保养计划》，并按计划对公共设施进行保养，填写《公共设施保养记录》。
（2）、公共设施损坏的发现。
护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏，须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任或质量管理部。
（3）、公共设施损坏的处理。
b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。
（4）、公共设施的新建或改建。
公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案，由工程维修中心负责实施。
2、房屋维修。
（1）房屋维修管理规定。
特制订本规定。
a、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。
b、用户房屋在保修期内出现质量问题，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果情况紧急，工程较小，涉及金额不大，则管理处维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告主管领导，联系开发商，由开发商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。
c、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。
d、如用户需要进行一般性的维修，可直接向管理处工程维修中心提出维修申请，由管理处维修中心进行维修，维修后由业主签名验收，维修中心按成本价格合理收费。
e、如用户提出大的维修申请，管理处工程维修中心应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。
（2）维修工作流程。
a、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃/敲门（每次轻敲不超过三下）。
b、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。
c、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查维修的部位，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。
d、维修过程中，如无必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。
e、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。
f、维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。
g、用户支付维修费用和签署派工单后，必须向用户致谢。
h、离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。
（3）房屋维修回访。
a、管理处指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。
b、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并作专项记录。
c、对业主室内的一般维修，每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录，派工单在20张以下的，均按固定值5张回访；派工单在20—50张之间的，抽取派工单总量的30%进行回访；派工单在50—100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回访；派工单在100张以上的，均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访，其余可以是电话回访。
d、对公共部位的维修保养状况，除维修班长需每周巡视外，管理处维修主管仍应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的，均按固定值6张回查；派工单在30—50张之间的，抽取派工单总量的20%回查；派工单在50—100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回查；派工单在100张以上的，均按固定值15%张回查。回查时仍填写回访记录表，表中业主签名栏由管理处主任签名确认。